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房地产调控政策房价走势


房地产调控政策与房价走势的探讨 摘要:我国商品住房价格持续上涨,给经济结构以及社会带来诸 多的负面影响,从市场的角度讲,调控政策继续紧缩,房地产市场 走势就显为低迷, 否则,则房价涨高。 近年来出台的多个调控政策, 从实际效果来看,都未能取得理想的控制房价过猛增长的作用。 关键词:房地产;调控政策;房价走势 中图分类号: f293.3 文献标识码: a 文章编号: 1001-828x (2013) 06-0-01 一、近年来出台调控政策的效果分析 1.信贷政策。从信贷政策来看,对房地产市场的影响主要体现在 三方面: (1)存款准备金率的变化; (2)基准利率的变化; (3)二 套房首付比例及贷款利率的变化。这些政策都没有起到明显控制房 价过快上涨的趋势。 在房贷方面, 应继续落实差别化住房信贷政策, 切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务,支持普通商品住房 建设,满足首次购房家庭的贷款需求。 2.保障房政策。2008 年年底时,中央提出要争取用三年时间基本 解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题,其拉开了保 障性安居工程提速的序幕。2011 年,温家宝总理又提出全国建设保 障性住房和棚户区改造住房 1000 万套,未来五年将建 3600 万套。 保障房实施以来,一定程度上有助于遏制房价过快上涨,但是, 这种适度的调整,仅仅让房价回落了一点点。之后,2013 年开春, 新一轮的房价上涨趋势有开始了。说明长期来说的保障房对于房价 控制还是偏软的。 政府要分析内因, 为什么保障房还不能彻底根治、 解决过快的房价走势。 3.限购政策。自 2010 年 4 月份国务院提出限购政策以来,全国先 后已有 51 个城市出台了当地的限购政策。在出台限购政策的城市 中,北京市的限购措施最为严厉,北京市限购细则要求非本地户籍 的家庭能够提供五年以上的纳税证明或社会保险证明才可以购买 1 套住房,这在所有城市中是最长的。 从限购对市场交易的影响来看,其对成交量的影响较为明显,而 对房价的影响则不那么明显。限购政策通过对购房群体设置一个 “门槛” ,直接减少具备购房资格的潜在购房群体总量。但限购政 策对房价的影响则较为复杂,由于刚性需求的存在以及房地产开发 商在定价权上的绝对地位使得房价易涨难跌,只有部分供应量集 中、炒家过多、前期房价上涨过快的区域,房价才会出现一定幅度 的下降,而且这个降价也需要经过一段僵持期后才会出现。从实际 看,目前在中央屡次重申房地产调控不放松的情况下,地方政府不 可能完全取消限购,但在操作层面出现松动的可能性较大,限购令 将是有节奏、分区域地逐步退出。 4.关于 20%差额税。对于 20%差额征税政策,到目前为止,北京、 上海、广州、深圳、杭州、石家庄、南京、厦门等 35 个城市发布 了各自的地方细则。但多地仅提及将严格执行国办发〔2013〕17 号 文(即“新国五条” ) ,并没有明确提出要执行房屋转让个人所得税 按“转让所得的 20%计征” 。甚至发现除北京外,其余各地并未开始 执行。多地尚未落实 20%差额征税政策,更加引起了众多业内人士 对后续市场的猜测。多位专家认为,由于多地在落实“国五条”时 有偏差,应警惕政策效应减弱后的报复性反弹风险。因此,长远来 看还是要征收房产税与持有环节税费来稳定房地产市场,但过程中 还有很多困难需克服。所以,笔者也认为:稳定房地产发展市场, 从目前来看最根本的是增加有效供给,达到满足社会需求的根本目 的。 二、今后房地产市场调控政策的建议 1.应保持房地产宏观调控的连续稳定性与针对性。从

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