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2010年度全国房价收入比研究报告



2010 年全国房价水平略偏高, 部分城市房价泡沫有所扩大
上海易居房地产研究院综合研究部 专题报告

出品:上海易居房地产研究院综合研究部 执笔人:杨红旭
电话:021-60868896

苏艳

专题报告
2011 年 3 月

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上海易居房地产研究院综合研究部 专题报告

2010 年全国房价水平略偏高,部分城市房价泡沫有所扩大

2005 年开始, 稳定房价成为我国房地产调控的重要目标之一。自 2009 年 12 月开始的这轮房地产调控,已经进行到第四波(国八条) ,更是逐渐将房价作为 调控的核心目标。2010 年 4 月中旬出台的“国十条” ,旗帜鲜明的提出“坚决遏 制部分城市房价过快上涨” 。2011 年 1 月出台的“国八条”要求“2011 年各城市 人民政府要根据当地经济发展目标、 人均可支配收入增长速度和居民住房支付能 力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。 ”更 是将房价调控目标作为地方政府年终考核指标。由于目前全国区域发展情况不 一,量化一个地区房价水平,是地方制定房价控制目标的关键。 房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平, 它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度, 直接关系到民众的 安居乐业。当然,问题的关键是如何科学而合理的进行计算。 改革开放三十余年来,我国年均经济增长率接近 10%,创造了世界奇迹。与 之相适应,城镇居民人均可支配收入亦保持较高增长率, “十一五”期间城镇居 民人均可支配收入增长率高达 12.7%。在这种情况下,商品住宅价格保持一定的 增幅是非常合理的。但从近几年,尤其是 2007 和 2009 年,随着部分城市房价的 过快上涨,房价收入比亦出现偏高现象。为了更好衡量房价水平的合理程度,以 及分析调控政策的有效性, 有必要深入研究一下全国和重点城市房价收入比的变 化情况。

一、房价收入比的计算方法和衡量标准
1、房价收入比的计算公式 房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。对于房价收入比的计 算, 不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法,本文采用的数据皆来 自于国家统计系统,其中商品住宅特指一手房,不包括二手房。计算公式如下。 房价收入比
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住宅价格 居民有效购买力 住宅销售单位面积价格 ? 城镇人均住宅建筑面积 ? 家庭平均人口 ? 城镇居民年人均可支配收入 ? 家庭平均人口 住宅销售单位面积价格 ? 城镇人均住宅建筑面积 ? 城镇居民年人均可支配收入 ?

2、房价收入比的衡量标准 尽管房价收入比是一个全球通用的指标,但其合理范围却没有严格界定。世 界银行 1998 年对 96 个地区的统计资料显示,家庭收入在 999 美元以下(最低收 入户)的国家(地区) ,房价收入比平均数为 13.2;家庭收入在 3000 美元~3999 美元(中等收入户)的国家(地区) ,房价收入比平均数为 9;家庭收入在 10000 美元以上(高等收入户)的国家(地区) ,房价收入比平均数为 5.6。各国(地 区)房价收入比的数值是高度离散的,这 96 个地区最高的为 30,最低的为 0.8, 平均值为 8.4,中位数为 6.4。一般而言,在发达国家,房价收入比超过 6 就可 视为泡沫区。 另外, 由于各国在房价收入比的数据选取和数据质量上有所差异,彼此之间 的可比性并不高。 在欧美国家, 房价收入比既有新建住宅的、 也有旧有住宅的 (成 交量远大于一手房) ,多数国家采用的是按套计价,且是中位数房价,和中位数 家庭收入。而我国目前只有一手住宅的全国统计数据,房价是按平方米计算的, 房价和家庭收入都是按平均数计算的,而且由于统计困难,居民家庭收入统计无 法涵盖各种隐性收入,普遍存在少估现象。

二、近些年全国及10大典型城市房价收入比演变情况
1、1996-2010 年全国房价收入比情况 改革开放以来,我国居民生活水平逐年提高,城镇居民人均可支配收入由 1980 年的 439 元增加到 2010 年底的 19109 元,城镇居民人均居住面积由 1980 年的 3.9 平米增加到 2010 年底的 31.4 平米(预估) ,2010 年比 1996 年的 17 平 米,增加了 84.7%。 随着经济的增长和居民生活水平的提高, 居民对于居住条件改善的需求也越
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来越大,在改革了原有的福利分房制度,实现了住房商品化后,这种需求必然带 来房价的增长。尤其是 2003 年之后,我国商品住宅(按统计局口径,包含经济 适用住房)价格水平增速偏快,从 1996 年的每平方米 1604 元,上升到 2010 年 的 4724 元,上涨 266%。 与此同时, 随着经济的快速发展,我国城镇居民的人均可支配收入也保持了 较快增长,从 1996 年的 4839 元到 2010 年的 19109 元,上涨了 395%。在上述三 组数据的基础上,我们可以算出 1996-2010 年全国的房价收入比情况(见图 1) 。 图1 全国房价收入比情况

8.5 8 7.5 7.31 7 6.92 7.19 6.78 8.03 7.76 7.44

6.5
6 6.12 2001

6.19

6.18 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

2002

2003

数据来源:国家统计局网站

CRIC 中国房地产决策咨询系统

从上图可以看出:1997-2003 年,随着我国城镇人均可支配收入和人均居住 面积的提高,房价的合理上涨,全国房价收入比在保持一种较平稳的运行态势, 在 6.2 左右; 从 2003 年开始至 2007 年, 随着房价增长速度超过人均可支配收入, 房价收入比明显上升,2007 年达到 7.44。2008 年城镇人均居住面积仍然持续提 高,房价基本持平,房价收入比出现明显下调,为 6.78。2009 年随着我国房地 产市场复苏至过热, 全国新建商品住宅价格大涨 25%, 房价收入比也相应地回升, 创历史新高达 8.03。2010 年,在国家频频调控房地产的政策作用下,以及城镇 居民可支配收入快速增长的带动下, 房价收入比有所回落。 根据我国的实际情况, 我们认为全国房价收入比保持在 6-7 属合理区间,2010 年为 7.76,接近合理, 略偏高。
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2、10 大典型城市房价收入比情况 除了全国总体的房价收入比情况,我们还统计了以北京、上海等为代表的 10 大典型城市 2001-2010 年的房价收入比情况。见下图。 图2 北京房价收入比情况
18 16 14 12 10 8 6 4 2 0

图3

上海房价收入比情况
14.6 10.0 10.9 10.6 11.2 10.2
15.4

20 15 10 5 0 9.5 8.7 9.0 9.8 8.0 7.7 14.2 13.1 13.5

17.4

6.7

7.7

9.0

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

图4
12

广州房价收入比情况
9.9

图5

深圳房价收入比情况

10 8 6 4
2 5.0

9.2 9.2 8.9 7.8 6.0 6.0 6.1 6.7

0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

18 16 14 12 10 8 6 4 2 0

15.6

13.2 9.3 5.8 5.5 5.4 6.3 7.2

12.2

13.0

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

图6
16 14 12 10 8 6 4 2 0

杭州房价收入比情况
14
14.7

图7

厦门房价收入比情况
13.2
10.6

12.7 11.0 10.5

12
10

12.1 8.2 8.6 6.3 6.2 3.5 4.4 9.9 10.2

8.8 5.4 5.2
6.2 7.3

8 6 4 2
0

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

图8

武汉房价收入比情况

图9

重庆房价收入比情况

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10 8 6 4 2 0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

8.9 5.7 5.1 5.4 6.2 7.0 7.7

10
8.2 8.7 8.5

8 6 4 2 0 4.4 3.9 4.1 3.1 3.5 3.5 5.2 5.0

7.8 6.5

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

图 10
12 10

天津房价收入比情况
10.6 8.1 8.5
5.4

图 11
10 8 6 4 2
0

沈阳房价收入比情况

9.2

8.2

9.2

8 6 4 2 0 3.8 4.3

6.2

7.4 7.1 7.0 6.9 7.0 6.9 6.5 6.5 7.0

8.3

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

纵向看,2001-2007 年间大部分城市房价收入比明显上升,北京的房价收入 比由 9.55 增加为 13.09;上海由 6.7 增加为 11.25;广州由 6.49 增加为 12.09; 深圳由 5.85 增加为 13.15; 杭州由 3.51 增加为 9.86; 厦门由 5.41 增加为 13.22; 武汉由 5.14 增加为 8.89;重庆由 3.07 增加为 5.15;天津由 4.41 增加为 9.34。 2008 年,受经济危机影响我国房地产市场普遍降温,除北京、杭州两大城 市的房价收入比持续上升外, 其他城市均出现下降,特别是前期房价上涨偏快的 上海、广州、深圳、厦门等城市。 2009 年,典型城市房价明显上涨,上海、杭州等城市房价上涨幅度前所未 有;除广州、厦门外各大城市房价收入比明显提高,其中上海、杭州、重庆等城 市的房价收入比涨幅较大。 2010 年,受全国各地区住宅房价持续快速上涨的影响,典型城市中除武汉 房价收入比略有下降外,其他城市均有明显提高,其中深圳、北京、厦门、杭州 涨幅较大。

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图 12
40%

2010 年 10 大典型城市房价增幅

35.0%
35% 30%

31.7%

29.7% 29.7% 23.7%

25%
20% 15% 10% 5%

21.8%

19.7%

18.1%

15.0% 6.8%

0%
杭州 深圳 厦门 北京 重庆 沈阳 天津 广州 上海 武汉

数据来源:CRIC 中国房地产决策咨询系统

横向看, 我国房价收入比的地区分布相当不均衡, 从近两年数据来看, 北京、 上海、深圳、杭州等一线城市和东部大城市,房价收入比明显偏高,均在 10 以 上,个别城市甚至远高于 10。排名前五位的北京、深圳、上海、杭州、厦门 2010 年房价收入比分别达到 17.44、15.62、15.45、14.65、12.75。而房价收入比相 对较低的重庆、 沈阳等中西部城市的房价收入比也逐渐超过全国总体水平。 可见, 2010 年全国房价收入比的下降,主要是广大三四线城市房价收入比下降,而多 数一二线城市的房价收入比是上升的。由此反映出,去年以来国家重点调控部分 城市房价过快上涨的政策取向是正确的,只是调控效果不佳。 图 13 2009-2010 年 10 大典型城市的房价收入比情况

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20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 北京 深圳 上海 杭州 厦门 天津 广州 武汉 沈阳 重庆 14.25 13.04

17.44
15.62

15.45
14.58

14.65 12.75 12.13 10.65 9.91

10.52 9.21
8.86

8.5
8.73

8.27

7.77

6.99

6.52

2009年

2010年

数据来源:各地统计局网站

CRIC 中国房地产决策咨询系统

三、不同收入阶层的房价收入比情况
由上述分析可知,目前全国房价收入比稍偏高,尚难定性为房价泡沫明显。 但问题在于我国城镇居民的收入差距很大, 而且近些年呈持续拉大的趋势。 因此, 有必要研究一下不同收入家庭的房价收入比情况。 图 14
30 25.38 25 20 16.34 15 10 5 0 最低收入户 低收入户 中等偏下户 中等收入户 中等偏上户 高收入户 最高收入户 11.86 8.66 6.34 4.70 2.85

2010 年全国城镇不同收入阶层房价收入比情况

数据来源:根据国家统计局数据估计

从全国情况来看, 我国不同的收入阶层之间房价收入比差别相当大。在全国 统计的 7 个收入阶层房价收入比情况中,最高收入户的房价收入比只有 2.85,
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而最低收入户的这一指标却达到 25.38,相差了 8.91 倍,相比 2009 年的 8.19 有明显上升,这也反映出我国目前收入差距不断拉大的现实。 图 15
40 35 30 25 20

2010 年五大典型城市不同收入阶层房价收入比情况

15
10 5 0 北京市 上海市 杭州市 武汉市 重庆市 低收入户 37.03 33.73 34.36 17.09 13.14 中等偏下户 24.33 23.05 21.67 12.70 10.25 中等收入户 19.51 18.02 16.64 9.50 8.29 中等偏上户 15.56 13.83 12.72 7.18 6.67 高收入户 9.44 7.72 7.37 5.25 5.25

数据来源:根据各地统计局数据估计

在北京、上海、杭州等大城市中,这种情况依然存在。该五个城市中高收入 阶层的房价收入比数值较低的是武汉和重庆,均为 5.25,最高的北京为 9.44; 而低收入阶层的房价收入比中,最低的重庆达 13.14,最高的北京达 37.03。值 得注意的是,中西部城市不同收入阶层的房价收入比间差距明显小于东部城市, 同时, 在以上大城市中即使是最高收入阶层其房价收入比也普遍偏高,购房压力 并不小。 总而言之,我国不同收入阶层购买房屋的支付能力大不相同。从全国来看, 中等以上收入阶层基本上都有能力购买商品住宅(包含经济适用房) ,而中等以 下低收入阶层, 基本上不具备购买商品住宅的能力,需要将他们纳入住房保障体 系中。

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四、经济适用住房对房价收入比的影响
前面叙述的几个问题中, 我们统计房价收入比时所使用的房价,是包括了经 济适用住房在内的所有一手商品住宅的价格。众所周知,经济适用住房的价格相 对纯商品住宅来说,一般低 40-50%,而且价格波动比纯商品住宅小。因此,我 们有必要比较包括经济适用住房的商品住宅和不包括经济适用住房的纯商品住 宅两种情况下的房价收入比,来获得更有价值的分析结果。 从下图中十大城市房价收入比对比来看,两种房价收入比的差距较为明显。 上海 2010 年纯商品住宅的房价收入比与全部商品住宅的房价收入比相比高出 8.83(主要原因是上海的配套商品房成交规模较大) ,杭州高出 7.97,重庆高出 3.83,北京高出 3.25 。由此证明,杭州、北京、上海、重庆这四个城市的房价 收入比明显偏高。 图 17
30 25 20 15 10 5

2010 年十大典型城市的商品住宅及纯商品住宅房价收入比

0

北京

深圳 16.95 15.62

上海 24.28 15.45

杭州 22.62 14.65

厦门 14.59 12.75

天津 12.52 10.65

广州 11.73 9.91

重庆 11.60 7.77

武汉 10.49 8.5

沈阳 8.91 8.27

纯商品住宅 20.69

商品住宅

17.44

数据来源:各地统计局

CRIC 中国房地产决策咨询系统

五、主要结论
经过上述分析和比较,可以得出以下结论: 第一,我国总体的房价收入比水平接近合理,略偏高。从 1996-2010 年的情 况来看, 我国的房价收入比在 5.5-8.0 的区间波动, 其中最低的 1996 年为 5.64,
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最高的 2009 年为 8.03,2010 年又回落至 7.76。总体水平高于发达国家的 3-6, 但与 1998 年世界 8.4 的平均值和 6.4 的中位数,相对接近。因此,大致可以认 为全国房价水平稍偏高,全国房价尚无明显泡沫。 第二,10 大典型城市的房价收入比呈上升趋势。虽然近些年城镇居民收入 明显提高,但 10 大典型城市 2001 年至 2010 年间房价收入比,基本上保持逐年 上升(除了 2008 年) 。在城镇人均住宅建筑面积每年平稳提高的情况下,造成房 价收入比上升的根本原因是典型城市房价过快上涨,尤其是 2003 年之后,人口 输入性大中城市房价普遍上涨过快。2010 年,在连续三波房地产调控之下,多 数一二线重点城市的房价收入比却逆势上升,不能不引起我们的关注,既然说明 了去年调控效果欠佳,又说明抑制这些城市房价过快上涨的压力依然较大。 第三, 我国房价收入比水平地区差异较大。 由于我国各区域之间经济水平和 房地产市场发展程度差别较大, 反映在房价收入比上亦存在较大差异。总体特征 是经济越发达、城市地位越重要,房价收入比越高,东、中、西部呈现明显的梯 度序列。在经济较为发达的东部,尤其是一线城市,如北京、上海、深圳等,房 价收入比最高均超过 10,存在一定程度的房价泡沫;而中西部地区,尤其是西 部地区,房价收入比相对较低,房价泡沫还不明显。 第四,2011 年全国房价收入比将有所下降。在“国八条”的严厉调控下, 今年 2 月份以来,全国楼市已经开始降温,预计 2011 年全国新建商品住宅成交 价格持平或小涨 (可能为涨幅 5%左右) 。而部分一二线城市的房价有可能较 2010 年小幅下跌。若按 2011 年全国新建商品住宅成交均价不变,城镇人均住房建筑 面积达 32 平方米,全国城镇人均可支配收入增幅为 10%计算,则 2011 年全国房 价收入比将降至 7.19,进一步回归合理区间。 第五,全国和各地应逐步建立房价收入比指标体系。为了落实“国八条”要 求, 各地将会于近期陆续向社会公布年度新建住房价格控制目标。 值得关注的是, 近期银川、太原、佛山、贵阳、昆明等已公布了房价控制目标,多以 GDP 或人均 可支配收入增幅作为参照物。长期看,房价涨幅与 GDP 和人均可支配收入增幅相 匹配,是合理的。但对于部分房价已经偏高的城市,这么确参照系不一定合理。 实际上,衡量居民住房支付能力的最佳指标是房价收入比。近年,重庆市在全国
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首次提出让本地居民家庭用 6-7 年的收入,就能买套住宅,其实质就是确立将房 价收入比作为衡量房价是否合理的参照系。 随着我国住房信息统计制度的趋于完 善,我们建议全国和各地都应考虑将房价收入比列为衡量房价是否合理的标尺, 至于合理区间,全国可以设定为在 6-7,不同层级的城市可有所差异,比如一线 城市设定为 9-10 等。

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