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购买二手房注意事项(按流程顺序)



购买二手房注意事项(按流程顺序)

我是4月份买了一套二手房,因为当时也是第一次买二手房,对该注意什么不是特别清楚,在网上看了一些东东,有些比较全面但很嗦,有些有点过时了,嘻嘻。等自己真正经历的时候好像很多事情完全不是那么回事,还是有些事后诸葛亮的感觉。发这个帖子,还是我的同事要买房让我帮她总结的,我想那不如再给更多的像我一样完全没经历过的同学们看看,希望对大家有用。

另外说一下哦,我说的这些注意事项不是建议应该买什么样的二手房,主要是说在姐妹们已经看好房子的情况下,要跟房主谈的时候,跟中介和房主签合同的时候需要注意的,但我没有注意,有些小遗憾的地方。

查看房本:1.主要要注意房本性质,了解政策,确认此房是否可以买卖。房本性质大致有:商品房、央产房、已购公房、经适房等,可上网查询每种房子的买卖政策。一定要确认房子可以上市买卖,并且清楚自己需要承担的各项税费。为了避免可能出现的问题,在补充合同里加上一条:如因卖方原因导致此房不能买卖,则对方应承担***违约责任。买房是大事,要是中间出现了咱们不能预料到的什么差错,房价要是下跌还好说,要是上涨了,不知道咱们又得多掏多少万呢。2.注意房本的日期,是否满5年;房本是一个人的名字还是两个人的名字,若是两个人,办

手续的时候得两个人都同意卖房,都到场。

谈房价:上中介公司的网站查查这个小区同类型房子的普遍价格,心理有个底;找找房子的毛病,总之就是找点借口让他们给降几万米米。不过貌似目前的市场行情基本上没什么降价余地,但无论怎么样大家买房也好,还是做其他重大决定的时候,都要从自己的心出发,这个房子我真的喜欢吗,问问自己,当然没有十全十美的二手房,只要几个关键指标满足咱的要求就行。

给房主订金:1.给订金一般不超过成交价的20%,因为后续的合同都是以订金数的百分之多少来约定违约责任的,若订金太高,法院一般不认可。我当时真的没有多少现金在活期账户里,就给了2w,这个一般好像都跟房主商量,看给多少合适。现在行情还没那么恐怖,中介跟我说09年下半年的时候都不能给这么少的订金,因为房价上涨快,有的房主宁可违约也要再卖个高价,我想现在他们还不至于宁可白扔2w米吧。

2.给完订金,记得让房主写个收条哦。

签合同:(这是最让我这个完全没有经验的菜鸟郁闷的事情了,好在没出什么岔子,不然就麻烦了)

1.中介费什么时间给问题:我是3天内就付了全部中介费,我们一个原来买过二手房的同事的意思是要房本办完以后再给中介费,不过这都是我签完合同之后他跟我说的啦,咳;如果中介实在不同意,那就在跟中介的三方合同里加上一条:如非买房

人原因导致房屋无法继续交易的,则中介要在确认无法交易后的1天内退还全部中介费用。我觉得这个挺重要的,万一因为卖方人的原因,整的咱们没买成,结果其他的好房子也跑了,怎么办。中介再把中介费收了,说退给你,不定什么时候才退呢,咳,没办法,我就是没法相信他们说的话,总是得画个问号。

2.让中介将付款的时间也明确在合同中,什么时间付的定金多少钱,什么时间付首付多少钱,什么时间办理贷款,什么时间办理过户手续。

3.物业等费用的承担:物业、供暖、水、电、燃气、有线电视费用,要明确买房人只承担过户日期之后的,过户日期之前的要由卖房人承担。这一点,求说也应该留点尾款什么的,但是卖我们房那家没同意,就给我写了个字据有他们承担,我也就算了。关于物业交割问题,可以跟小区里大妈聊聊,问问这个小区都有什么费用,在网上查查一般怎么约定。我们当时合同里都没写这个,呵呵。

4.有租约的:房屋是出租的,可以协商,卖房人将自过户之日起的房租,交与买房人,原租房合同的甲方已变更为买房人,且原租房合同到期后,房客需立即腾房,并与房客结清水电燃气等费用。

5.约定交房时间:一般是办理过户当天就付清全部房款并交房。我们那个卖房人就怕自己承担责任,写了个10天内腾房,我和我老公居然同意了,咳,看看自己有多傻。

6.约定户口迁出时间:如果觉得房主比较戈,最好约定留一点尾款,比如1-2万,这个数是我瞎说的哦,约定户口迁出再给尾款。

7.传说中的阴阳合同:一个正式合同,一个补充合同。中介都有现成的,可以写成装修款之类的。就是帮助大家规避政府收的高昂的税费。ps:待会我再写上咱要交的除房款以外的各种税费哦。 网签:由中介来干这个活,主要注意一下网签价格,如果是全款,就按政府规定的地区指导价来签;如果是贷款,估计是按照评估价格来签,关键是看贷款贷多少,如果按照地区指导价也能满足贷款的额度那就更好。总之咱们交的各种税费都是按照网签价格算的。

网签的意思:好像网签之前还有个存量房公示,公示之后这个房子就不能卖给别人了。

办贷款:不太熟,好像有评估费、公积金贷款有担保费等等。办过户:我没去,老公自己去的,就是带着各种证件跟着中介跑,交各种税费就行了。提前中介会告诉咱们大概准备多少米米,我原来以为是去政府那交钱,原来人家政府根本就不收钱,只管开

单子,去银行交若干米米。一天下来,基本上大红本本就到手了,不过工本费真不便宜,几片纸就80多块钱,咳。

最后总结一下买二手房的各种费用:1.中介费。2.契税:首套房90平米以下是1%,以上是1.5%;二套无论几平都是3%,真黑呀,咳,木办法。3.个税:卖房人名下不止1套房的,还有个1%。这个我得说一下,尤其是像卖我们这个大叔他自己都不知道单位分的另一套算不算,我们也就稀里糊涂了,最后又多交了1万多米米。其实这个也是可以谈的,如果他也不知道自己到底是一套还是两套,那咱们在谈房价的时候就商量清楚了,如果您真是有这个费用谁来出,他要然咱出,那房价您是不是得降1万,或者一家一半,或者....4.忘了叫什么了,土地出让金?:平米数*15.6元,这个跟房本性质有关,成本价购房的已购公房都交,商品房好像没有。5.营业税:房本不满5年,有5.6%的营业税,ps:如果房本不满五年,不管是否是原房主唯一住房,1%个税都要交的! 如果满五年,且是原房主唯一住房,1%个税

ps:上述所有费用都是按照网签价格计算。网签价格一般都做成您那个地区的最低过户指导价,是政府规定的,去年年底调的,每个地区上都上调了3-4倍,真是坑人呀,咳,号称打击炒房的,我看都打击到咱老百姓身上啦,还是那句话,木办法呀。

最后ps:我一直觉得合同是一个没什么大用的东西,对于小人

他可以耍横拒不履行合同;对于君子有没有合同都一样,也许对于对于介于君子与小人之间的人有用吧,咱可以吓唬吓唬他,呵呵。总之,就是希望像我们这样傻乎乎的同学们能够保护好咱自己的利益,看到比较心仪的房子了,能踏踏实实把房买了,踏踏实实给钱过户,踏踏实实过日子就好啦!



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