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解读2010年房地产调控政策及措施



◆参政议政◆

解读2010年房地产调控政策及措施
李友华
2010年4-9月,国务院以及各有关部门都分别 出台了相应的措施,遏制房价过快上涨势头。从限 贷、限购到限外,从信贷、税收、住房保障到土地 等,政策出台密集,动用的政策很多。然而,据中 国社会科学院发布的《经济蓝皮书:2011年中国经 济形势分析与预测》预计,2010年全年住宅价格

预 计上涨15%;另据中国社会科学院同日发布的《住 房绿皮书》分析,全国35个大中城市二类地段普 通商品住房平均房价泡沫为29.5%。《蓝皮书》特 别指出,目前中国85%家庭没有能力购买新住房, 房价上涨速度仍然高于城乡居民收入增长速度。 2010年的两次被媒体称为“史上最严厉的房地产调 控”,未能达到预期效果,楼房地产新政的成效并 不明显。 定性我国城市住房的属性和功能 新华社2010年9月17日发表的《打击投机行为 将房价调整到合理水平》指出:“近年来一些城市 房价一路飞涨,不仅使民众改善居住条件的愿望越 来越难以实现,还引发了日益严重的投机现象,房 屋越来越偏离其居住的本质属性,成为少数人谋取 暴利的重要工具。要实现百姓“住有所居”的社会 目标,必须对房地产市场的非正常现象进行校正, 使房屋向其本质属性回归,使房地产市场的发展真 正利国利民。而校正的关键是,通过重点打击投机 行为,挤压房地产领域投资的获利空间,将房价调 整到合理水平”。有基于此,有必要对城市住房的 公共产品属性和居住功能进一步明确。 城市住房究竟是纯粹的商品还是兼具社会保 障功能的公共产品,从国际上看,凡是住房问题解 决的比较好的国家和地区,都是把住房定位为准公 共产品。而在中国这样一个公有制占主体地位的社 会主义国家,住房绝不是一般商品,城市住房蕴含 着公共产品或者准公共产品的属性。近年来,我国 房地产调控政策之所以不见成效,根本症结在于我 国对住房的属性和功能定性不清。因此,国家在制 度设计上应明确城市住房的公共产品属性,其功能 在于“居住”而非“投资、投机”。 房地产业对GDP贡献有多大 近年来,国家调控楼市的政策“高高举起, 轻轻放下”的原因 ,一定程度上在于过分夸大房 地产业对GDP贡献,唯恐处理不好引发金融风险。 当前,房价的大幅度上涨,已经影响到社会 财富分配和社会和谐稳定。房地产调控会引发国内 金融风险吗?据有关资料显示,中国对房地产整体 的银行贷款只有21万亿元人民币左右,占整个贷款 的比重大概是19%。同时,相对于国内25万亿元的 居民存款,居民抵押贷款仅是5.6万亿元。从银行 贷款这个意义上说,它并不占很高的比重,房地产 金融没有形成系统性风险。2010年8月18日,交通 银行(601328)发布的中报称,该行新一轮房贷压力 测试结果显示,即使在房价下降50%的情况下,交 行对公房贷(开发贷款)的不良率仅增加1.6%,对
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私房贷(按揭贷款)的不良率仅增加1.2%。这说明 即使在极端情况下,不良贷款率受到的影响有限, 房贷的总体风险可控。 房产经济对G D P贡献大,并不能成为不调控的 理由。国家统计局局长马建堂也在2010年夏季达沃 斯论坛上说,中国房地产开发投资占中国全社会投 资的比重在20%左右,尽管政府对房地产采取了调 控措施,2010年1到8月份,中国房地产开发投资增 速仍然高达37%左右,中国房地产业占中国GDP的比 重也不是很高,房地产市场调控对宏观经济增速会 有一定影响,但没有想像那么大。因此,我国房地 产没有形成系统性金融风险,房地产业占G D P比重 并没有以往所说的那么高。 慎提房地产泡沫破灭 从历史上看,对房地产市场的调控,全世界 的政府都很难成功。美国、日本、英国、爱尔兰、 希腊,几乎所有国家都绊倒在房地产这一块“石 头”上,有些国家多次绊倒。当年日本房地产泡沫 破灭导致20年经济衰退,给国民经济带来毁灭性的 打击。 值得注意的是,泡沫就像吹气球,取决于内 外两个方面因素促使气球破灭,即内部一直吹,或 外部击打刺破,而中国政府凭既往经验,都能较好 地掌控这两个方面力量的消长于合理范围之内。当 年日本的泡沫破裂,有着独特的背景,日本房地产 泡沫破灭正好遭遇到20世纪70年代以来的全球性通 缩,而如今我国房地产泡沫形成和撑大则正处于未 来的通胀预期;当年日本房地产泡沫破裂之前,日 本政府并没有对商业银行采取有效措施引导监管, 而中国近年来围绕房地产市场的调控政策密集出 台,政府已积累了丰富的调控经验,房价的涨跌完 全在政府的掌控之下,“房地产市场就是政策市 场”已是业界共识,政府对房地产市场的调控能力 更强,更能控制金融风险,央行在随时监控C P I等 数据,必要时候货币政策和财政政策随时可以调 控。 之所以提出慎提房地产泡沫破灭,在于中国 有中国的国情,这也是当今世界上许多历史学家、 社会学家乃至经济学家错判、误判中国的原因,这

也是多年来国外学者预测且误判“中国经济崩盘” 恰恰也能说明这一问题。但退一万步来讲,即便是 没有房地产泡沫破灭问题,或许给人些许警醒和决 策者在政策设计时防患于未然,则是非常必要且当 务之急的。 尽快出台调控措施的建议 第一,明确城市住房公共产品属性和居住功 能,在政策设计上禁止和打击“为卖而买”的投机 炒作谋取暴利的市场行为,在“挤压房地产领域投 资的获利空间”上,尽快出台的措施是:在二手 房交易环节规定“房产出卖价格不得高于购买价 格”,使投机炒房者无利可图。 第二,在条件成熟的城市尽快率先实施房地 产税,对于挤占更多公共资源拥有高端房、豪华房 或多房产者在保有环节缴交更多的税,且实行累进 税制,使投机炒房者尽快变卖房产,加大房屋的市 场流通和供应,促使房价回落到大多数老百姓有购 买能力的水平。 第三,完善“限价房、共有产权房、公租房 政策,在保障性住房的“租售比”中,提高“售” 的比重(至少占60%),使资金迅速回笼,确保保 障性住房建设良性运转。 第四,每个城市必须建立统一的城市房价指 标体系,建立城市的普通住房价格指数。设立不超 过居民年收入增长率的房价容忍指标,一旦超过这 一指标,相关部门就要马上启动调控机制,例如调 整房地产贷款利率、增加土地供应、提高购房首 付。 第五,房屋的空置率属于国家重要的经济数 据,地方政府应尽快启动城市住宅普查,定期向公 众公布房屋的空置率数据,然后用市场调节方法挤 出房地产泡沫,使房价在三年内实现“软着陆”。 三年内各级政府必须建立起基本房价分阶段的可测 量、可报告、可检验的问责制目标。三年内未实现 房价“软着陆”目标城市,将实行严格的地方政府 问责制。 (作者:农工党集美大学总支主委、集美大 学房地产发展研究所所长,教授,硕士生导师) 责任编辑 丁灿辉

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