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我国房地产企业融资方式的比较研究



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巾国房 地产 金聃 ? 0 6?第 1 20 2期 
摘要: 我国满足房地 产业现在  
发展规模 的资金 供给是 充分的 、  

产方晰贷教的增幅 已达 2%以上。 5   内地多数房地产 企 l 7 %以 1      9 k : 的 外部融资来 自镪行 。侄个

别年份   和个别地区 。这 个比率硅至 高选  8%~9 %以 上。 0 0 而自身筹资能 力   不强,需要依靠银 行贷款来开发 ,   自身 “ m能力”较弱等缺陷 , 造 容 
易 导 致 银 行 贷款 政 策 一 l发 生 变  _ 1

这 个 物 质 基础 是 客观 存 在 的 。 在  我 国 对 房地 产 业 宏 观 调控 下 , 现  行 的 房地 产 开 发运 行 中  并 不 存 
在 资 金 供给 短 缺 的 问题   资 金 的 

供 给 和 资 金 的 需 求 同 时 存 在 , 问 
题 只在 于 供给 和 需 求 由谁 来 连接 .   通 过 什 幺样 的 渠 道 和 方 式 连 接 ,   住 房 金 融 市场 不 仅要 有 问接 金 船 

化 ,房地产企业就 会出现 筹资困   难、 后继资金 庀法到位的现象 , 严  蘑者迎会造成 1程 中选停上或形  二 成  良资产 ,给 开发商和银行都 
造成 桶 失  因此 ,需 要 对 当 l 国  靖我

的 信 贷 市 场 , 也 应 有 直接 融 资 的 
工 具 :不 仅要 有 直接 提 供 融 资服   务 的 一 级 市 场 . 也 要 有 分扭 一 掘 

市 场 风 险 的 二 衄 市 场 , 来 解 决 住 
房 贷款 资 金期 限 错 配 和 流 动 性 问  题 因此 , 地 产 企业 融 资 方 式的  房 合 理 选 择 至 关 重 要 ,关 键 是 资 金  的 供 求 渠道 需要 调 整 

房地产企业融资 方式作 ? 客观分 
析。  

1 当前我国房地产企业融资渠道    需要调整的几个问题 
11 融 资 渠道 单 一 , 银 行 信 贷融  . 资 占主体 地 位 , 直接 融 资 额 比例 不 
天 

关键词:房地产企业;融资方 
式 ;融 资渠道 

目 , 前 各种银行贷款成为我同  房地产项目开发周期k, 需要  投人大量的资金.佩干资奉密集性  行业。资本规模和资金的运作水  平是惭最房地产企 业竞争 力7 平  k 的霞要因素。从 8 年代中期 国有  0 商业银行发放房地产领域的 贷款  以 来,涉及房地产开发 、建筑施  J.销售以及近  年成 立的  地    储备 巾心等 方嘶的融资 , 仅基    本上足以固有商  银行信 贷为 E  
房 地 产  、 展 的  生 命线 。银   发

行信 贷资金儿 乎成为房地产企 业   发展的唯一融资巢逋。  
当 前 , 国除 了 儿十 家  我 的 

房地产 食, 以外 .多数房地,   I    企 业 的开发项 1还H能依靠 巨额银  3
行 贷款  除 了 开 发 临 提 供 自有 资 

金外,通过债权方式融资是房地  产业发腱的规范 、 合理方式。 房地  产 开发商必须僻钱 ,而 f 要很大  j . 规模地借钱, 遗不需 要质疑。 银行   是 市场 经济下连接货币供给和需 
求 双 方 的 传 统 龌 道 之 一 。但 商 业 

的 ,I H长期以束 已经形成 了房   .  
地产融资渠遭的银 行信贷 单一渠  道。 特刖足近J 年, L 房地产开发贷   款占金融机构 债款余额的 比重 呈   逐年上升的志势 。商业银行 房地 

银 行资金最夫特点是必须首 先追 
求 流 动 性 和 安 垒性 。对 房 地 产 债 

收稿 日期 :20— 8 2  06 0 — 8 作者工作单位 :1 .天f广播 电  大学财经 教研 室t2 : } t   .尤津缝行住房金融 与个人僻债部  作者简介 :1 金融学硕十 2 业务经理。   .  
1  4

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中国房 地产金融 ? 论 拥 索  理
款谨慎 有加 , 使得不少房 地产开发  较大缺 口。   商普遍感到融 资困难 。 尽管 房地产 
产企业的信贷资金 ,房地产信托作 

②进入 门槛高 。 国家相关部 门  为 “ 信托 +银行”的融资模式 , 受 

贷款是主要的融 资方式 , 它在贷  在房地产企业上市融资问题上是相  到 了房 地产企业 的青睐 。 但 房地产信 

款期限 、 贷款额度和银行 风险管理  当谨慎 的。 据有关部 门统 计 , 国 托一 经推 出 , 全   就受到市场 尤其是开  等方面都存在严重不足 。  
足房地产 企业资金需求 

房地产开发企业近 3 万家 , 国 内 发 商的广泛 追捧 。 而   但是 , 房地产信 

12 融 资方 式 受到 限 制 , 难 以满  证券 市场的上 市房地产 企业约 7  托也存在 以下一些缺 陷 : . 0  

多家 ,仅 占02%, .3 而且大部 分是 

①信托机 构的监管 问题 。 国 在  

市场经济的常识可知 , 债权 的  在 19 年前上市或是借壳上市 的。 家分业 经营 、分业 监管的方针 下 ,  4 9    

风险小于股 权 , 债权 中通过银 行的  且 2 0 年 以来股 票市场 的筹 资额  证券业 、 险业 的监管职能 已陆续  0  1 保
信 贷资金 风险小 于 直接 上市 的 债  中 ,房地 产企 业 的 比重呈下 降趋  由中国人 民银行转移 到证监会和保  券。 资金供 求连接的各种方式 和  势 。 在   监会 , 信托业仍 由中国人 民银 行非 

渠道中 , 银行资 金风险的承受能 力 

③证 券市 场 的特 性 不利 于房  银金融 司监 管 。 由于信托投 资公司 

是最小 的。 人们把钱 存到银行而 不  地产企 业上市 。 证券市场要求上 市  的部 门或地方 政府属性 , 其违规 活 

是买股 票和债券 , 求的就是这种  公司的业务有稳定的收益 , 追 有持续  动往往受到有 关部门 的默许 、 使  指 风险性低 的特 点。 这是 银行所能提  经营 的能力 , 我 国大多数房地产  和庇护 , 而 故能轻 易逃 避人 民银 行的  供的资金的天 然特点 。 如果最追 求  企业在 持续发展上缺 乏长远规划 , 监 管。     安全性 的银行资金成 为了风险极大  这 与房 地产这种特殊 的商品有关 。  
②业务经营不规 范 。 当信托机  的房地 产业 投资的主要 构成部分 , 对于非 地产类公司 ,   可以将不动产  构普 遍给客 户收益 良好 的承 诺 , 这  那好比是让卖骡子 的人与买马的人  作 为固定资产 上市 , 而对地产类 公  是 不符合信托 原理的 。受人之托 ” “  

做交 易。 双方 的要 求不对接 。 问题  司 , 企业 的开发项 目和土地储备只  是 信托负债业 务的理论界定 , 信托  是资金供给缺乏流动到需求领域的  能算企业 的待产品 , 不能作为 固定  机 构替客户管理财 产 , 行使财产管 
现实渠 道。 那么应 当怎 样对接呢?  

资产 。 它们作为企 业的产品必须尽  理职能或依委托人指定的信托 目的 
不享 受收益也不承 担风险 , 仅收取 


笔者认为 , 了开发 商 白有资金以  快售 出 , 除 否则会影 响企 业的资金周  运用 资金 。 从理论 上讲 , 信托机 构  外, 下一个梯次是有 实力、有信誉  转 。   的大开发商直接或通过银行到公开 
有:  

() 2 债券融 资。债券 融资 比重 

定 的手续 费作 为报酬 。   尽 管如此 , 房地 产信托还是受 

资本市场上融 资。 具体 的融资方式  小 , 主要原 因是 :一是 我 国对发行 

债券的 主体要 求严格 。 根据 公司  到 了广大开发 商和投 资者 的推崇 。  

() 1 上市融资 。 司上 市融资  法 ,只有国有独资公 司、上市公  尤其在近几年经过大规模的清理整  公
可以获得种种好处 , 在资金使用  司、 如 两个 国有投 资主体 设立的有限  顿后 , 重新 登记的信托 投资公 司在 

上限制较  可以在短 期内获 得永  责任公司才有发行资格, 并且对企  资产 的规模 、 资产 质量 和治理结构  久资本 , 提高企业 自有 资本率;通  业资产 负债率 、 资本金 以及担保等  等 方面 均 有较 大 的提 高 。特 别是  过首发 、 增发 、配股获 得比账 面价  都有严格 限制 。 二是我 国债券市场  20 年 l 0 1 0月,我 国颁 布 了起草时 
值高得 多的发行溢价 资金等。 但上  相对规模较小 , 行和 持有的风险  间长达 八年的 《 发 中华人 民共和 国信  市融资的缺陷也是 明显的 , 主要表  均较大 。 这些 因素 的影 响 , 使得绝  托法 》 ,之后 又先后颁布 了  信托 
现在 :  

大多数房地产企业都被挡在了这个  投资公司管理办法 和 《 信托投资 

①不 能完 全 解决 资 金短 缺 的  门槛之外 。  
困难 。出于长远考虑 , 规模较 大的 

公司资金信 托业务管理暂行办法)  ) 。

一法 两规”的出台 ,从制度  () 3 房地产 信托融资 。 03 20 年  以上 “

上市房地产企业在土地储备上要花  中国人 民银行 11 2号文件 和国务院  上规 范了信托关 系和 信托行 为, 从 
费大量 的资金 , 但建设资 金却留有  1   8号文件收 缩 了商业 银行对 房地  立法的角度 确立 了信托当事人的法 
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中国房地产金聃 ? 0 6- 1 期  20 第 2
与其资金密集的行业特点  闲散资本 , 同时克服 中小投资者 因  律 地位, 标志着我 国的信托业务从  平不高 ,   此健康发展 。 房地产信托成为房地  极不相适应 。③资 产负债率偏高 , 缺乏专业知识和足够规模实力而带 
  产开发商募集资金和开展项 目计划  风险大 。 我国房地产企业普遍 自有  来 的盲 目投 资的风 险。

所需资金主要来 自银行  的又一途径 。 如能加以规范以及 良  资金不足 ,

当前 , 已运作 的房地产投资  从

  好的监管还是 能有不错的发展的 , 贷款 。 国房地产开发企业资产 负  基金的形式来看 ,多采用公 司式 、   我

0   具 体 原因我认 为有 下面 两种 :其  债率 多数在 7 % 以上 ,有的高达  信托 式和合作式三种形式 。 目前 ,




0   新 区土地成片开发 、 桥梁 、隧  9 % ,风险 巨大 。由于 以上原 因 , 则主要以房地产的资产权益进行房 

道等大型基建项 目, 宜采用封闭式  我 国房地产企业通过 上市、 发行 债  地产 资产和 房地 产企 业股 权式 投 

然而 , 房地产投资基金 自2 世  0 房地产投 资信托 基金的模式 。 因土  券等 多种融资 方式 必然受到制约 。 资 。  
.   地成片开发一般 属于大 型项 目, 采  2 2房地 产企业外部原 因 纪9 年代在我 国出现 以来 , O 一直处 

用这种方式可以在较短时间内筹集 

①国家政策制约 。 ②房地 产金  于走走停停的状态 ,且直到现 在 ,   律。 多数基金 公司是 依据  公司法 

到 巨额资金。采取封 闭式 , 基金发  融 体 系不完 善 。③资 本市场 不 成  我国还没有出台产业基金方面的法 
  行者也没有提前赎 回的风险 , 从而  熟 ,房地产企 业融资工具不足 。

保证 了投资的稳定性 , 有利于其取 

而不是  目前我 国房 地 产企 业 的融 资  采用投资公司的模式运作 , 房地 产投 资 基金 属于 股权 投 

  得 中长期投资收益。其二、 对于 旧  工具单 一 ,创新 力度不够 。 房地产  以基金的形式运作 。 城 区改造 , 可以采 取土地 使用权信  企业贷款还是 采用抵押 、 按揭等原 

托模式 。 可由土地 使用权 人向房地  始方式。 房地产 企业融资工具 不能  资 , 不会给企业增加债务负担 。 房  降低风  产开发公司信托土地使用权 , 得  根据 投资者 偏好多样化而设计 。 取 而  地产投资基金 以分散投资 ,

其在一个房地产企  信托收益凭证 。 后者 通过 银行 贷款  美国房地产融资工具多样化 , 有房  险为基本原则 ,
或发行证券的方式 , 筹得资金以支  地产基金 、 房地产债券 、 住房抵押  业的投资不会超过企业净资产额的  付劳 力安置费 、 动迁用房费及建 筑  贷款证券化等 。  


定 比例 , 因此企业不会丧失 自主 

同时房地产投资基金作为  安装费等。 在建筑物完工并加以管  3 拓宽我国房地产企业融资方式  经营权 。

理运 用后 , 所获收入扣除成本 、 费  的有效途径和 现实选择 
  用、 税金等支出及信托报酬后 ,由 5 1 房地产投 资基金    .

投资者 , 对房地产企业 的运行能够 
起 到一定 的外部监督 作用 , 强运  增

信托 受益凭证持有人分享 , 从而 终 
结信 托关 系。  

有利于促进房地产 业的  投资 基 金在本 质上是现 代信  行透 明度 ,

托关 系, 是经济形态发展到较高阶  健康发展 。  
投资基金的一种特殊形式 , 是对未  房 地产 证券 化 是一 国经济发 

. 2 我 国房地产企 业多元化融资渠  段的产物 。 房地产投资基金是产业  52 房地 产证券化 

道难 以形成的原因  
2 1 房地 产企业 内部原 因 .  

上市但具有发展潜力又缺少资金 的  展到较 高阶段的必然趋 势。  0 19 年  9

我 国房地产企业经过近2 年  企业进行股权投资和提供经营管理  诺贝尔经济奖得主夏普和米勒通过  0
的发展 , 取得 了巨大成就 , 但也存  服务的利益分享 、 风险共担的集 合  实证分析和逻辑 推论得出了 “ 不动  在不足:①数量多 , 规模小 。尽管  式投资制度 。 既一种以发行受益凭  产证券化将成为金融发展的 重点”  

房地产企业的资产和主营业务收入  证的方式汇集 不特定多数投资者 的  的结论 。在荷兰 、丹麦等 国家 ,地  量的绝对值看似很大 , 但平均到每  资金 , 由专门投资机构进 行投资 经  产金融都是通过证券化的方式进行  个房地产企业的绝对规模就显得较  营管理 , 并将投资综合收 益按 比例  的 , 起码 8 %的融资是 通过证 券化  0
小。 ②开发能力低 , 抗风险能力差 。 分 配给投资者的一种制 度。   其最大  做的 , 证券化成 了保险基金和 退休 

房地产业是非常典型的资本密集型  特点就是投资的分散 阶段性 , 参  基金的重要投资工具 。 不  
产业 。 而我 国大 多数房地产企业规  与被投资企业的管理和以此达到的 

房 地 产证 券化 可 以分 为房 地 

模小 , 资源分散 ,开发企业整体水  对风险的规避 。 能较快 的筹集 民间  产抵押债权证券化和房地产项 目融 
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c 国房地产 金融 ? 论 搽 索  l 】 理
资证券化 。 押债券证 券化是指贷  付租金 的租赁交易 。 抵 房地产融资租  历史 , 全球8 多个 国家和地 区得  在 0

出机构将其所拥有的不动产贷款债  赁主要是通过所有权的转变获取相  到广 泛推行 , 全球 三分之一 的投 资 
权转化为可转让的有价证券并售出  关投资者 的资金 ,   完成项 目后作为  是通过 这种方式 完成的 。

给投资者 , 从而在资本市场上融通  租赁物返 租 回来 , 对房地产仍有使  4 实现 我 国房地产 企业融资渠道   
资金 的进程 。 其经营主 体是金融机  用权 , 但没 有所有权 。 此时的房地  多元化 , 资金 融通 上谋求共赢 的  在 构 ,目的是使 其债权流动 。房地产  产买卖 只是形式 上的交易 。 房地产  对策 

项 目融资证券化是将 不动产 的价值  企业在 不影 响生产的同时 , .   可以扩  4 1 重 组房地 产企业 ,培 育房 地  由固定的资本形态转化 为具有流动  大资金来 源 ,   因此 这是 一种金融活  产业企业上市 源
功能的证券形态 , 使投 资者 与投资  动 。  

加 快 房地 产 企 业 经营 方 式 的 

标的物之间由物权关系转变为拥有 

房 地产 融 资租 赁 与银 行 贷款  转换 。目前 , 国大多数房地产企  我

有价证券 的债权 关系。 经营主体  相 比 ,具 有更简单 、快捷 的优势 。 业还 是 “ 目公司 ”的运 作方式 , 其 项     是不动产投资 经营企业 , 目的是  尽管租赁的租金相对较高, 其 而在持  但比之  侧重 干房地产项 目的开发 ,

以证券形式募集 资金 , 接或 间接  银 行借款 ,企业 要 为抵 押准 备文  续 经营上重视 不够 。 直 这是 由于我 国 
参与不动产市场 。   以外延  件, 应付较 为缓慢 的 申请过程 ,因  房地 产处于初 级发展阶段 。 我国正处于房地 产证券化推行  此银行 贷款可能付 出更大 的代价 。 式 的扩 张发展 为主 。 当步入成熟 阶   

的初级阶段 , 目前条件看 ,我国  另外 , 赁契约 条款可以根据承租  段时 , 种 经营 方式 显然是不适应  从 租 这
房地产证券化可以以住房抵押 贷款  人 的现 金流量 需要加以安排 , 风 还款  的。由于房地产开 发周期长 , 险  证 券化 为切 入 点 。从 投资 人 角度  方式更具有 灵活性。 项 同时售后 回租  大 ,“ 目公司” 的经营 模式很难 

看, 住房抵押贷款证券化 能够 把相  的方式具 有资 产变现 的功能 , 更有  产生 持续稳定 的现 金流 , 在一定程 
应的收益权让渡给参与证券化 的其  利于房地 产企 业的健康持续发展 。 度上 为其融资 造成障碍 。 国家应 该    他机构或个人 , 从而实现 收益和风  当前 我 国融 资 租 赁也 最 显著  制定政策对房地产企业进行资产重 
险 的分离和重组 。另外 ,抵押贷款  的变化在 于 , 资租 赁业的主体呈  组 、并 购 ,鼓励企 业 上市 ,走集 约  融

的借款人分散 于全社会 , 而不是像  多元化趋 势 , 世界著名租赁公司纷  化融资之路 。  
.  某只股票或企业债券那样处于某个  纷 申请在 我国设立 独资的融资租赁  4 2 争取 国 家对 房 地 产 企 业 融 资 

行业 , 这样住房抵 押贷款 证券化的  公司 , 同时 , 内有厂商背景的企  提 供参照 国际惯例的政 策支持  境 金融产品就有 比股票或企业 债券更  业也进 入融资租赁的试点阶段 。 资 
() 1 制定政 策 引导居 民储蓄和 

加 小的风 险集 中度 , 受宏观调控的  金来源从以利用外资为主发展到需  保 险资金投 资房地产 。 国家政 策对 
影 响就更加微 弱 , 受个 别人为 因素  要 有效 利用境内资金 。 关键 问题是  房地产企业融资有重大的宏观调控  干扰 的可能性 小 , 更加 适合 中小投  影 响融资租赁业发展的直接 因素是  作用 , 可以 引导 房地产企业 的融资  资者进 行投资。从社会 角度看 , 抵  有关融资租赁的 “ 目前我 国金融市场投 资工具  资金、 监管和税  行为 。
不能 引导 居民进行 多元化投  押贷款证券化 比较适合于房地产消  收 ”等要 素尚未解决;内资企业设  不足 ,

费环节 , 以为消费者提供融资 的  立融资租赁公司资本金 门槛过 高{ 资 , 可 只有银 行存款 。 国外 房地产  从   便利和低成本 , 有利于扩大房地产  《 融资租赁法  尚未 出台等。  
消费需求 。  


融资实践看 , 自于银行 的信贷 只  来

0 而 目前 , 对中国融资租赁业市场  占3 %左右 , 非银行金融 机构和  按照我  的规模虽然没有权威统计数 字 , 但  基金的 投资则 占了大部分 。

5 房地产融资租赁 

养老基 金和保险  所谓融资租赁就是指 出租人融  至多也仅有几百亿元人 民币 , 美  国现行 金融 制度 , 而

通资金 , 根据 承租 人对 出卖人 、 租  国金 融租 赁市场 的规模 至 少达 到  基金这些拥有长期资金的机构投资 

赁物 的 选择 ,向 出卖 人 购买 租赁  2O ̄美元  因此应适 当放宽 市  OOL 融资租赁业作为一种  很难进 入市场 。 培 养 下转2 页) 1   物 , 供给承租人使用 , 提 承租人 支  长期债务 融资方式 已有 5 0多年 的  场限制 , 育保 险 、 (
1    7

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【国房地产 金融 ? l 】 开发与经量 
建立住房公积金时 间、 个人及单位缴存情 况、 现有住  单位信用 档案信息库 的基 础上 , 发挥计 算机 网络 查询  房情况 、是否有住房 贷款 、月 ( )还款数量 、配偶  功能 , 年 使这 个系统逐渐运 转起来 。与此 同时 ,要加快  姓名及身份证号码 、 配偶是 否建: 立住房公积金及缴存  与相关单 位信 息网络的合作 , 比如逐步 与银行 、 务、 税   情况等 。单位信用档案 应包括 单位名称 、单位性 质、 工商 、   审计等部 门的相关系统连 网 , 实现信息资 源共 
企业 代码 、 登记证件号 码 、 主营 及兼 营业务 、 职工人  享 , 扩大信息 来源和查询 内容 的范围 , 从而建立起 我  数、 法定代表人或 负责 人姓名 、单位地 址 、 经营效益  市 的信用信 息应用体 系, 为各单 位的业务服 务 , 为经  情况、 职工上年平 均工资 、 位 电话及 电子邮箱地址  济建设保 驾护航 。 单   等内容。  

当然 , 要建立这样 一个信 息系统 ,由于它所 存储 

二 是要制 定严格的失信惩戒措施 。 当前市场上之  的信息大 多来 源于单位和个人 , 它的内容有些 涉及到 
所以失信行为泛滥 , 就是 因为 缺乏及时 、 严厉 的惩罚, 商业机密 和个 人隐私 ,   而它的 用户又是 多方面 的 , 大 

致使投机 取巧 、坑蒙拐 骗甚至 谋财 害命的事 屡禁不  家 的出发 点和 目的各不相 同 , 因此 作为一个公共 信息 
止。 严格失信 惩戒 应该充分发挥两个方面 的作 用 , 一  平 台, 一定要按 照国家有关法律 、法规 和规定提 供服  是政府 、 司法部 门要依 法对失信行为行使行政或刑事  务 。不论是政府部 门、市场主 体 , 是信用 中介 服务  还

处罚; 二是运用市场机制发挥 商务惩戒作用 。 所谓 “ 治  机构 ,在 披露 信用记录时 ,既要保持 适当的透 明度 ,  
乱当用重典 ,矫枉必须过正 ” 。过去某家媒体上 曾经  又要对 不相关 的人保守机 密。  

报道过一个地方的政府发誓要 把造假者罚得 “ 家荡  倾

信用体 系建设对理 顺市场 经济关系 , 提高精 神文 

产” 。如果我们的政府 和市场 都能依法认真执行严格  明程 度 , 创建 和谐社会 , 减少社会 信用危机 的发生都  的惩罚手段 ,同时在全 社会大 力提倡 “ 尚诚信 , 崇 鄙  有极大 的好处 , 望所有关心这项 事业的有识 之士都  希

弃欺诈 ” 的风尚 , 一度肆 虐的失 信行为就会大大收敛 , 能踊跃投 身到这项工作 中来 ,   为信 用体 系的早 日建成 
社会风气就会逐渐好起来 。   三 是要建 立高效率的信用 查询和监管系统 。 当前  要以住房公积金贷款人 的信 息资料为基础 , 在个 人和  给房地产 信托和  ( 上接 1 页)老基金等投资主体。 股权融资两种形式 ,在债权融资和  准则等法律 规范 ,   7   金融租赁 的发展带来 契机 。 当前应  ( )制定政 策扩 大对房 地产  股权融资一级市场以外 ,还存在发  2 尽快 颁 布 投资 基金 法 、融 资租 赁  在 企业 信贷金 融机构 的 范 围。 目前  达的证券化 二级 市场。 这个二级  贡献 自己的才智和力量 。  
[ 文编辑 :王 志强] 本  

目前我 国房地产投资基 金处于  各种金融 创新 产生了层出  法 。 国家 对房地产 政 策限 制严格 ,如  市场上 , 无法可依 的状态 。 同时 实践 经验和  严格规 定只有 中、 、工 、 四家  不穷的房地产金融工具 ,包括投资  农 建 投资  信托证券 、 指数化证券等 。 金  基金融 资的运作机理 也证 明 , 国有商 业银 行可 以从 事房地 产信  基金 、 基金是工业化加速发展阶段中行之  贷业 务 ,这 就 限制 了房地产 企业  融工具创新为房地产企业融资提供  有效 的房 地产融资方 式。 别是在  特 融资 。 国家可制 定政 策允许 有一  不断的源泉 ,而我国金融 工具创新  我 国 目前微 观基础发 展现状下 , 它  定 实力的非 国有 银行 发放房 地产  力度不够 ,因此需要加 强金融工具  使有 一定基础的  创新 ,按 照不 同 投资者 的个性 需  可以 与信托 联合 , 抵押 贷款 。   4 5 完善 房 地 产 金 融 市 场 , 加 快  求 、偏好 、 险承 受能力等 因素制  房 地产 企业 形 成较 稳 定的 资 金来  . 风
金 融 工 具 创 新 

定 多样化 的融资工具 。  

源。 当前我 们应该研 究资产证券化 

和投 资基金等方面 的法律规范 , 同  . 目前 我 国房地 产 金融 主要是  4 4 进 一 步 完 善 房 地 产 企业 融 资  时制 定会计和税收 方面的制 度 , 确  以银行信 贷 “ 一统天下” 在 成熟  渠道相关的外部 法律环境  。   我国 已经颁 布 ( ( 信托 法  ( 、( 金  保 多种融资方式 的顺利推行 。 的房地 产金融市场上 ,房地产开发  [ 文 编 辑 :珈 宝 ] 本   和 经营 的融资 不仅 有债权 融 资和  融租 赁公司管理办法 和租赁会计 
2  1



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