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怎样搞好土地收购储备



怎样搞好土地收购储备
作者:刘树林 马晓峰

收购储备工作是市场建设的核心和关键, 怎样才能搞好收购储备工作, 一直是收购储备 工作人员研究和探索的课题。 笔者结合自己的工作实际谈几点看法, 仅供开展这项工作的同 志参考。 调查摸底 调查摸底是收购储备工作的基础,要对所管辖的用地单位逐一走访和发放调查登记表, 是一项艰苦细致的工作。 通过这项工作能够基本掌握用地单位的土地使用状况。 在逐单位发 放登记表的同时, 要注重宣传现行的土地法律法规政策, 积极鼓励 “退二进三” 、 “腾笼换鸟” 、 盘活变现。 建立台账拟订收购计划 通过回收调查登记表,要逐一分类建立台账,对有处置意向的单位再进行走访,走访时 要注重全面了解该单位的情况,掌握其处置的大概时限,本着先易后难、先小(地块)后大 的原则拟订收购计划。同时积极帮助其新址选定工作,解除其后顾之忧。 收购程序 1、填写处置登记表:此表的内容包括单位名称、法人代表、地址、联系电话、拟处置的 土地面积、债权债务、土地是否抵押、法院是否查封、拟处置土地的理由、法人签字、单位 盖章、提供土地使用证等。 2、测量评估::对拟处置的土地进行测量前,要对其四邻进行权属调查,核实无误后进 行测量。同时评估所进行评估,出具最高、最低和基准地价。 3、确定收购价:在评估价的基础上,收购部门填写收购地价审核表,并说明确定收购 价的理由,报上级主管部门集体会审确定。 4、拟定收购价:收购协议的核心是地价、付款时限、腾场时限、遗留问题的处理。双 方在商谈时要注重方式方法的灵活性,同时注重最大限度的降低收购成本。对腾场快、无遗 留问题、又好出手的在协议时可一次付清地价款;对遗留问题多、腾场时限长的首付款一般 不要超过总地价的 20%,后续款可根据其腾场进度制定付款进度表,待其腾场完毕遗留问 题处理完后方可全部付清其地价款。 收购协议拟订好后要报上级主管部门集体会审, 会审通 过后方可签订协议。 5、移交:按照收购协议的约定,组织好移交工作。要组成移交小组,对移交所涉及的 地块档案、材料、地上附着物等逐一造册,形成移交文字材料,双方签字盖章。 土地收购的几种方式 土地收购常见的几种方式是:协议收购、土地置换、意向收购。 协议收购是最常见的方式,用的也较多,但它占用资金量大、周期较长。

土地置换是利用土地储备库中的土地换取地段较好、 原利用价值又不高的土地。 这种方 式无须动用储备资金,开发周期也较短。但储备库中必须有地或者有合适的地块进行置换。 意向收购是对那些有处置意向, 但又不急需资金或者对处置瞻前顾后的用地单位所采取 的一种灵活收购方式。 它的好处是虽然签订了意向收购协议, 但无须动用大量的收购资金 (只 付少量订会) ,等到协议约定的时间到期后再收回。 如何储备 纳入储备库中的储备土地, 首先要进行前期整理和合理开发。 有条件的地方可成立服务 中心,对收购地块的租赁、拆迁、协调规划等工作交服务中心去运作,让中心交纳一定的费 用(收购利息)后去自主管理、自负盈亏,收购部门只监督管理其运作,这样做可节省大量 的人力物力。在这方面各地也有一些好的经验做法,比如大连采用的绿地储备,既美化了城 市又为城市可持续发展储备了资源。 收购储备工作是一项全新的工作, 只有在工作中不断探索和创新, 这项工作才能不断焕 发出生机和活力。国土资源部“七一”出台的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》又 为今后的收购储备工作创造了良好的外部环境。



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