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房价不会下降的最根本原因



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房价不会下降的最根本原因
这是11月2日门户网站上几条有关房地产业的新闻: 《全国房企10年内囤地近12亿平方米》 、 《各地频 发强拆事件公众期待出台新法规规范拆迁》 、 《多省市强行撤村圈地扩大土 地财政》 。 仅仅对这几条新闻进行简单的解读, 也能得出结论, 中国的房价不可 能下降。 如果预期房价会下降, 为什么还会有这

么多强迁事件发生?如果对房 地产长期走势不乐观, 为什么开发商会囤积这么多土地?如果政府财政不 这么紧迫, 为什么还要强行撤村圈地, 把农民的宅基地换成城镇建设用地 指标? 自从2009年十二月份国务院开始房地产调控至今,已经调整了接近十个月,从调控措施与手段的变化 到所产生的影响演化过程看,这一轮被称之为“史上最严厉的调控”,单就结果来看我们不得不承认房价 并没有预期那样下跌或得到有效遏制,除了成交量有所萎缩外,全国的房价依旧是铁板一块。 10月15日,国家统计局公布前三季度全国房地产市场运行情况称,前三季度,全国房地产开发投资 33511亿元,同比增长36.4%,其中商品住宅投资23512亿元,增长33.8%,占房地产开发投资的70.2%。前 三季度,全国商品销售面积6. 32亿平方米,同比增长8.2%,增幅比1-8月提高1.5个百分点。其中,商品住 宅销售面积增长5.8%, 办公楼增长27%, 商业营业用房增长33.2%。 而9月份单月, 全国商品房销售面积10446 万平方米,同比增长16.6%。全国商品房销售额5498亿元,增长35.2%,全国70个大中城市房屋销售价格同 比上涨9.1%,量价抬头的势头明显。9月全国七十个大中城市房屋销售价格指数(90平米及以下)同比无 一下跌。新建商品住宅同比只有济宁微跌,其他69个城市均有不同程度的上涨。 这轮调控基本上是流产了,众多的房地产数据已经证明了这一点。 究其原因,在于这一轮调控,主要是利用行政手段来抑制需求。但在中国,人们的住房需求是刚性的, 因而也是难以压缩、不可抑制的,就算抑制住一时,但终有爆发的那一天。届时,恐怕房价还会大幅度增 长。中国要实现现代化,就必然实现城市化。从目前户籍城市居民仅为总人口26%的比例(截止09年底, 包含农民工、应届毕业生等等进城务工人员在内仅有 46.7%)看,按发达国家城市人口比例高达80%以上 这个比例计算,将来要被城市化的人群至少高达6亿以上,这个需求规模,就是将来房地产业所赖以生存 的支撑。 既然需求不可能抑制,按照最基本的经济学原理,难道不可以通过增加供给来实现供需平衡,从而达 到抑制房价的目的吗? 在相当一段时间内,中国的房地产市场将一直是卖方市场,房子的供应将低于需求。在这种条件下, 希望开发商自动降价,无疑是与虎谋皮。因为,追逐利润是资本的天性。 当然,如果由政府出面,兴建超大量的低价位的经济型住房和廉租房,专门用来满足社会低收入人群 对住房的基本需求,而把高端房地产市场留给开发商,这样,确实可以把房价拉下来。 这样做的后果,又将会如何? 房地产对 GDP 的贡献,对地方财政的贡献是人所周知的,有些经济欠发达地区,政府财政来源、甚 至工资大部分都来自与房地产有关的行业,与房地产有关联的上下游行业就达五六十家,房地产还是吸纳
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农民工就业最多的行业,这一切,都决定了,房地产行业决不能萎缩。 中国目前正处于政治、经济、社会转型过渡期,各种矛盾错综复杂,不同利益阶层都有自己的利益诉 求,只有依赖较高的发展速度,不断扩大社会财富总量,从而使利益的再分配问题得到调和解决。举个通 俗的比喻,就是先把蛋糕做大,这样再分起来就相对容易。所以这些年来,“保八”一直是中国经济的最 高目标。高层在奥运前曾经有一个重要讲话,必须保持足够快的发展速度,今天看来,是有非常强的针对 性。因为经济发展的速度一旦慢下来了,很多问题自然掩盖不住,各种利益团体眼看问题无法通过内部协 商解决,矛盾必然尖锐化、公开化,甚至需要用过激的方式表达才能得到足够高层的权力重视。 可以这样说,房地产,事关社会稳定,事关治理基础,事关权力的合法性。如此一来,房价又怎会降 下来呢? 这个道理,相信很多官员们都是很明了的,所以各地才紧抓 GDP 不放,不管它是带血的还是带泪的。 只有 GDP 上去了,从小了说,可以为自己换一顶更大的乌纱;从大了说,可以为统治阶层争取到更大的 权力合法性。而要想增加 GDP,又有哪个行业比得上房地产呢?在全国2万余种税负中,房地产所涵盖的 土地转让金与房地产业相关税收恰恰是政府所用工具中最有效、最好用的一个,遑论这里面还有那么大的 权力寻租空间。 要想保持社会稳定,获得执政的合法性,就必须保持一定的 GDP 增长速度;保持一定的 GDP 增长速 度,就需要房地产行业快速平稳发展;需要房地产行业快速平稳发展,就需要大量土地供应;所以,如何 “找地”,就成为各地国土部门的首要任务。在这种情况下,政府又怎会舍得拿出大量土地用于兴建低价 位的经济型住房和廉租房,房价又如何会下降呢? 温总理说,中国经济是两难,在“两难”的问题中,房地产是“控”还是“保”,房价是“涨”还是 “降”始终排在首位。 政治经济学,在中国,不是经济决定政治,而是政治决定经济。这是我们观察、研究房地产行业时必 须要考虑到的。

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