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渗水实例及处理方法



重庆物业土建渗水工程维修指引

2008-07

通过工程结构透视分析及工作经验分享, 逐步提升员工的判断、分析能力,解决区域报

事处理存在的老大难问题及提升团队整体工作
效率。

目录
1.前言 2.相关规范及依据 3.渗水常规处理步骤 4.常见渗水问题剖析 4.1 室外部分
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 屋顶 外墙 伸缩缝 挡墙 室外环境水反灌入户 结构 门窗 卫生间 烟道渗水 空调渗水(冷凝水)

4.2 室内部分

5.实景案例分析

1.前言
? 背景:
? 根据对各区域疑难报事的问题统计及分析,土建渗水问题占统计份 额的90%以上,其严重影响着公司的服务品质及工作效率。

? 原因分析:
? 工程团队成员的配置多数来自于电气专业,实现跨专业多元化发展潜 力受限,加之各区域的培训环节薄弱、员工工程建设实践经历很少, 结合处理土建报事长期依赖于三方单位的形式下,出现专业知识的匮 乏所致。 ? 思想行为的依赖和归纳总结意识不强,导致团队大部分员工不清楚土 建结构,缺乏系统性分析问题、解决问题较强的能力。

? 解决方案
? 通过开发土建渗水课件的方式来强化培训,将部分常见渗水工程结构 进行剖析、透视+经验分享方式形成知识沉淀及培训资料,来逐步提 高员工的分析判断能力,从而提升员工的整体能力。

2、相关规范及依据
? 《屋面工程质量验收规范》(GB50207-2002) ? 《地下防水工程质量验收规范》(GB50208-2002)

? 技术规范GB50345-2004
? 龙湖地产公司工程施工细部做法

? 2.1 重要条款择录
两书质保要求:
? 渗水质量最低保修期:建设部房屋建筑工程质量保修办法屋面防水工 程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年; ? 渗水处理时间:1月内处理完毕。

防水部位要求:
? 卫生间地面和局部墙面应有防水构造。 ? 屋面、露台、车库顶板等部位应有防水构造。 ? 住宅地下室应采取有效防水措施。

3.渗水常规处理步骤
报 事 查阅竣工资料,了解构造 询问原施工人员,了解施工情况 分析水源性质,给水?排水?雨水? 现场查勘周边环境 分析水流途径 局部剔打验证分析

现场查勘渗水点

分析渗水水源

确认渗水水源

封堵 引流 隔离

维修处理

冲、闭水试验

现场恢复

4.常见渗水问题剖析
4.1室外部分

? 屋顶渗水-平台屋面

途径1 原因:屋面防水破坏并且渗水点处结构板裂纹 。
常规处理方法: 1)打开渗水部位顶部屋面及防水层,对结构 板上下采用结构胶作封闭。 2)顺水源找出防水层破坏处,并修复。 3)作24小时关水试验后恢复面层。 适用范围:现浇板上下部无其他装饰或上部装 饰面层容易打开时。
砖 砌 女 儿 墙

屋面结构

空调位

坡度2% 排水口

空 调 冷 媒 管 通 道

贴砖面层 刚性防水层 保温层(珍珠岩) 防水层(聚氨脂卷材) 结构板

应急处理方法一:结构底板堵漏法: 1)剔开板底部现浇保护层,对板下部采用防 水砂浆或堵漏剂进行封堵。 2)修复面层, 适用范围:现浇板上部装饰严重影响打开时。 应急处理方法二:引流法 在板底部安装引流槽。 适用范围:现浇板上部装饰严重影响打开时。

途径1

户内
排水管

4.常见渗水问题析
4.1室外部分

? 屋顶渗水-平台屋面
途径2、3 原因:屋面排水口排水不畅,导致雨水漫过防 水卷起高度而渗入到砖砌女儿墙和空调位中。
砖 砌 女 儿 墙

屋面结构

空调位

坡度2% 排水口

空 调 冷 媒 管 通 道

贴砖面层 刚性防水层 保温层(珍珠岩) 防水层(聚氨脂卷材) 结构板

途径2

户内

常规处理方法: 1)物业定期清掏排水口。 2)对屋面防水进行检查,损坏部位及时维修 。 主要用材:1、板裂纹用材:碳纤维、环氧树 脂 加固材料 2、防水用材:SBS卷材防水、聚氨脂防水涂料 使用范围:更多的用于屋面、地下室外墙和顶 面、水泥基防水涂料、卫生间、上面有顶棚的 阳台 防水材料
排水管

途径3

4、渗水常见部位剖析
4.1室外部分 ? 屋顶渗水-瓦屋面

斜屋面坡度≥25%机制波瓦安装参考: 1、斜屋面基层应平稳,找平层密实,表面清洁; 2、凡高低屋面交接泛水处,出屋面烟道、管道、檐口处附加一层防 水卷材; 3、分隔弹线(按照每格240分格,以满足瓦的搭接长度); 4、挂瓦条安装在原有基础上的植筋锚固; 5、每匹瓦的搭接(即上盖下)不应<60; 6、春瓦应满座石粉加钉(水泥钉常50颗); 7、山墙瓦模数不够差半匹的地方盖瓦座浆(应封大于2.5的钢丝。)

4、渗水常见部位剖析
4.1室外部分 ? 屋顶渗水-天沟瓦屋面
途径1 原因:瓦面接口脱节,同时渗水点处防水破坏 渗水至现浇斜屋面,通过现浇层的薄弱部位渗 入。 常规处理方法一: 1)打开渗水处屋顶相应瓦面位置,重做防 水。 2)顺雨水来源找出瓦面搭接不牢处进行修 补。 3)作冲水实验观察。

平瓦 挂瓦条 保温层

天沟堵塞积水
途径2 结构板 结 构 柱 天沟

常规处理方法二: 采用堵漏剂封堵。
途径2: 原因:1)因瓦面檐口处无鹦嘴或滴水檐 口,雨水顺檐口勾进户内。 2)屋面天沟堵塞造成天沟积水而漫过 防水层后进入户内

天沟檐口

屋面天沟

天沟排水

常规处理方法: 1)勾水处理:瓦面伸长,形成足够的鹦嘴, 并且有足够的坡度。 2)天沟堵塞:物业定期检查和清掏天沟

4、渗水常见部位剖析
4.1室外部分 ?
烟道处卷起 分水线 平瓦 挂瓦条

屋顶渗水-瓦屋面(烟道根部渗水)
途径3: 原因:瓦面与烟道(或其他)交界处 搭接不到位,同时防水损坏,造成 交界处渗水。 常规处理方法: 重新处理损坏防水,同时搭接瓦面 并在瓦面上涂刷防水涂料。
结构板 结 构 柱 天沟

保温层

途径3

主要用材:防水用材:烟道处防水采用聚氨脂 防水涂料,天沟采用SBS改性沥青卷材防水。
屋面天沟

天沟檐口

天沟排水

4、渗水常见部位剖析
4.1室外部分 ? 外墙渗水-外墙保温作法
第七步:贴外墙面砖或刮外墙腻子后刷外 墙漆。

第六步:用第四步相同方法做第二层抗列砂 浆。

第五步:在第一遍抗裂砂浆上挂热镀锌钢丝 网,然后用塑料膨胀锚钉固定到墙体里面。

第四步:做一层用抗裂砂浆胶结料与砂 按一 定的比例拌制好的抗裂砂浆

第三步:抹两层按一定比例的聚苯颗粒或聚苯板、 胶 粉料组合成的保温浆料。 第二步:做界面砂浆层并将表面横向拉槽变粗 糙。

第一步:将基层表面清洗干净。

4、渗水常见部位剖析
4.1室外部分

? 外墙渗水-外墙拉杆孔渗水
途径: 原因:拉杆孔封堵和外墙面砖缝不密实,雨水 经过面砖缝进入内部,然后经过抹灰、保温层 后从拉杆孔进入。
结 保 构 温 柱 层

楼上户内

结构板

抹 灰 层 表 面 层 ( 涂 料 或 墙 砖 )

楼下户内

途径 杆




常规处理方法一: 1)剔开渗水处外墙,对拉杆孔重新用防水砂 浆密实。 2)找出渗水来源,封堵渗水点。 3)对渗水点上面1-2层楼外墙面砖勾缝。 常规处理方法二: 1)从室内清除掉孔内所有填充材料,重新用 防水砂浆封堵 2)对渗水点上面1-2层楼外墙面砖勾缝。

拉杆孔渗水

4、渗水常见部位剖析
4.1室外部分

? 外墙渗水-填充墙渗水

途径: 原因:外墙或屋顶女儿墙砖缝(涂料)不密实,导 致雨水渗入至外墙保温层或抹灰层内,最后从填充 砖墙进入。 常规处理方法: 1)剔开渗水处外墙,找出渗水来源,封堵渗水点 。 2)对渗水点上面1-2层楼外墙面砖勾缝。 常用材料: 防水用:外墙防水涂料或防水勾缝剂:汉高勾缝剂 防水CHJ。 勾缝剂使用注意事项: 1)勾缝前应用防水砂浆密实砖缝,然后清理干净 。 2)用防水剂涂刷。

保 温 层 抹 灰 层

结构板

户内 途径1
外 墙 填 充 砖
表 面 层

填充墙渗水

4、渗水常见部位剖析
4.1室外部分
? 伸缩缝渗水
钢混盖板 V型铁板1

途径: 原因:因伸缩缝或其他部位处防水损坏,顶板上部 积水从伸缩缝处渗出。 常规处理方法一: 1)打开渗水处缝的顶部覆土或硬铺,对渗水 处防水层进行修补; 2)关水观察,完后恢复。 适用范围:面层容易打开,并且不影响美观, 同时不宜采用方法二时。 常规处理方法二: 采用引流方式,用铁板槽或大管径的PVC管的 半边作引流槽,然后用排水管引走。 常用材料: 1)防水用:SBS卷材。 2)伸缩缝用材:V型铁板。

∩防水覆盖

车库顶板

结 构 卷 起

车库顶板

途径

接水槽 引流管

图1:结构板卷起类伸缩缝

V型铁板1
防水覆盖

车库顶板
途径

V型铁板1

图2:无结构板卷起类伸缩缝

4、渗水常见部位剖析
4.1室外部分
? 挡墙手孔渗水
途径: 原因:手孔处电缆封堵不到位,同时电井 排水不畅,雨水淹过电井内线缆孔后进入 车库内。 处理措施:1)参照正视图采用石棉绳和 油膏对每根线缆进行封堵。 2)定期对电井的排水管道进行清理,保 证电井内排水。

桥架 途径 结 构 挡 墙

室外标 高

室外电 井

结构板
电井排水

剖视图

所用材料: 封堵:石棉和油膏
线缆

手孔剖视图
手孔

结构挡墙

石棉绳和油膏封堵

4、渗水常见部位剖析 4.1室外部分
? 挡墙结构渗水
途径1: 原因:挡墙处防水损坏,水从挡墙薄弱部位渗进。
常规处理方法一: 掏开室外环境覆土或硬铺,重新修补防水,关水 试验,完后恢复面层。 常规处理方法二: 剔开室内渗水部位并剔槽至底部,预埋PVC管进行 引流,恢复面层。 常规处理方法三: 剔开室内渗水部位,采用堵漏剂封堵,后恢复面 层。

室内地坪

室外环境标高
防 水 保 护 层

挡 墙 卷 材 防 水 层

途径1

找平层 防潮层 结构板

方法二、三适用范围为:在室外挡墙处覆土或其 他掏挖困难时采用此种方式。
所用材料:封堵用防水砂浆堵漏剂。

室外盲沟

柱基

4、渗水常见部位剖析 4.1室外部分
? 挡墙结构渗水
途径2: 原因:室外覆土超过挡墙防水层,雨水经过挡墙的 薄弱部位进入室内。 常规处理方法一: 降低室外覆土至防水层下或增加防水高度,使暴 雨时雨水不至于漫过防水层。
室内地坪

室外环境标高 高于挡墙防水

室外环境标高
防 水 保 护 层

途径2
挡 墙 卷 材 防 水 层 找平层 防潮层 结构板

常规处理方法二: 在室外环境与挡墙间加排水沟槽,把室外水引走。 所用材料:聚氨脂防水材料或挡墙用SBS改性沥青 卷材防水。

室外盲沟

柱基

4、渗水常见部位剖析 4.1室外部分
? 挡墙结构渗水
途径3: 原因:室外盲沟排水不畅,导致地底部水压力过高 ,同时防潮层施工工艺较差,水从地下渗出,地面 出现大面积的潮湿地带。 常规处理方法一: 户内泄压:剔开返潮处靠挡墙阴角处找平层、防 潮层和结构层,在板下部设置引流沟或管道至主 排水管处,恢复防潮层和地平。
室内地坪

室外环境标高
防 水 保 护 层

常规处理方法二: 室外泄压:掏开室外环境覆土,加大盲沟排水能 力或增加排水管道以释放地下水的压力。 所用材料:1)引水用材:常规的pvc排水材料。 2)防潮用材:聚氨脂防水涂料。

挡 墙 卷 材 防 水 层

途径3
找平层 防潮层 结构板

室外盲沟

柱基

4、渗水常见部位剖析
4.1室外部分
?室外环境水高过户内致反灌
途径: 原因:业主所挖地下室标高低于环境洪水时标高, 当洪水时便出现返水入户的情况。 常规处理方法: 关注暴雨来临时间,提前预防,暴雨来临前对户内 排水进行封堵。
结构板 业主所挖地下室
结 构 柱

环境标高

湖水进入户内 洪水时湖水水位
地下室地平

途径

雨排管

柱基

平常湖水水位

剖视图

4、渗水常见部位剖析
4.2户内渗水
?结构板裂纹引起渗水
楼上 裂纹 楼板 上下剔槽各20公分宽

途径: 原因:因现浇板出现裂纹,楼上装修打地坪或贴砖, 水经过裂纹处渗下。或楼上装修后,使用过程中 出现渗水。处理措施:参照图对板裂纹进行封闭。 常规处理方法: 参照图对板裂纹的上下进行封闭。 此种方式适用于楼上业主未装修或装修很容易恢复的 情况。 应急处理方法: 只对板裂纹下部或上部进行封闭。 此种方式适用于楼上或楼下业主未装修或装修很容易 恢复的情况。

途径
楼下 顺筋 方向 剖面图 基层清理后采用环氧树脂或碳纤维作 封闭处理

处理方式

所用材料:参照前面介绍的关于处理板裂纹的材料。

逆筋 方向 平面图

4、渗水常见部位剖析
4.2户内渗水
?露台返水至户内
屋面

途径: 原因:因业主装修时缩小了排水口径,同时屋面排水直 接进入到露台,导致排水不畅返至户内。 常规处理方法一: 参照改进后图对屋面排水改为单独排放。

结构板

结 构 墙

户内 途径

露台

户内被淹

常规处理方法二: 1)提醒业主在装修时保证排水口的通畅。 2)提醒业主定期清掏排水口。 3)同时在排水口的上部设置溢流口(低于出露台门槛 )

原设计
改为单独排 放 屋面

所用材料:排水用材:采用普通的PVC排水材料。

户内

露台

溢流 口

改进后

4、渗水常见部位剖析
4.2户内渗水
?门窗渗水
砂浆 滴水檐口 发泡剂 窗框密封胶 户内窗

结构板

窗框密封胶 窗台 结构板

面砖或涂料
砂浆 发泡剂

4、渗水常见部位剖析
4.2户内渗水
?门窗渗水
途径1: 原因:因窗框顶部外墙无滴水檐,窗框与墙的缝隙未填 充实贴,同时密封胶损坏。雨水顺此处砂浆层或缝隙勾 进窗框内,然后进入户内。
常规处理方法一: 1)在窗框顶部墙的外檐口设置滴水檐,让雨水不能勾进 户内。
途径1

结构板

户内窗

常规处理方法二: 1)剔除窗框边的损坏玻璃胶,对窗框与外墙的后塞口清 掏后重新填实处理,待干燥后重新打胶封闭。

窗台 结构板

4、渗水常见部位剖析
4.2户内渗水
?门窗渗水
途径2: 原因:因窗框各连接点处未打胶或打胶不到位,各螺栓孔 处未封堵,同时框上无泄水孔设置。导致雨水存积在框上 ,并从上述部位渗入到框内,从型材渗入到底部后进入户 内。 常规处理方法: 1)剔除窗框型材连接处,螺栓孔处胶,重新打胶处理。 2)如窗框无泄水孔则增加。

结构板

户内窗

途径2

窗台 结构板

4、渗水常见部位剖析
4.2户内渗水
?门窗渗水
途径3: 原因:1)因窗台窗框的外侧砖缝未填充密实,雨水渗 入并从框与台面交界处到户内。 常规处理方法: 1)对窗框外侧砖重新勾缝密实,窗框重新打胶。 2)对窗框与外墙的后塞口清掏后重新填实处理。 所用材料:普通用材。
途径3 窗台 结构板

结构板

户内窗

4、渗水常见部位剖析
4.2户内渗水
?卫生间渗水-结构分析

楼上卫生间 楼上客厅

下沉 400mm

刚性防水层 炉渣回填 防水保护层 防水层

剖视图

结构板

楼下客厅

楼下卫生间

排 水 主 管 钢导管 给排水管 填充石棉绳和 油膏

剖视图

侧视图

4、渗水常见部位剖析
4.2户内渗水
?卫生间渗水
楼上卫生间 楼上客厅

途径1: 原因:因卫生间管道出口处防水破坏,或此处排水 管损坏,导致水从钢导管与管道间或导管与墙体间 渗出。
常规处理方法一: 掏开卫生间填充层重新作防水,并作24小时关水 试验。 适用范围:楼上卫生间未装修或利用方法二无法 处理的情况。 常规处理方法二: 已经装修的卫生间可在外部采用防水堵漏砂浆封 堵,如处理后仍漏水,则采用方法一,

下沉 400mm

刚性防水层 炉渣回填 防水保护层 防水层

途径1 排 水 主 管

结构板

楼下客厅

楼下卫生间

剖视图

4、渗水常见部位剖析
4.2户内渗水
?卫生间渗水
楼上卫生间 楼上客厅

途径2: 原因:因卫生间底部防水破坏,同时卫生间板有裂 纹导致水渗下。

下沉 400mm

刚性防水层 炉渣回填 防水保护层 防水层

结构板 途径2 楼下客厅 楼下卫生间

排 水 主 管

常规处理方法: 参照板裂纹的处理方式。

所用材料:1、板裂纹用材见板裂纹处理。 2、防水损坏参照防水处理用材。

剖视图

4、渗水常见部位剖析
4.2户内渗水
?烟道渗水-盖帽过短

图示增加盖帽长度 屋顶 途径1
结构板
止 回 阀烟 分 道 隔 墙

途径: 原因:屋顶烟道盖帽檐口过短或檐口无鹦嘴 ,导致雨水进入。 常规处理方法: 在盖帽处增加盖帽的长度,避免雨水的进入

途径1 结构板
止 回 阀

烟 道

烟道渗水立面 图

4、渗水常见部位剖析
4.2户内渗水
?烟道渗水-冷凝水
烟道改 向直上

途径: 原因:因烟道在结构板处转弯,冬季烟道内热气经过转 弯处冷凝而出现冷凝水,并从烟道处渗下。 常规处理方法一: 此处转弯处烟道做成铁管(温度不高可做成PVC管), 并设置外保温。

烟 气 流 向

结构板

途径1

止 回 阀

分 隔 墙

常规处理方法二: 烟道改向直上,避免在拐弯处出现冷凝水。

烟 道

烟道渗水立面 图

4、渗水常见部位剖析
4.2户内渗水
?空调渗水-冷凝水
室外阳台 外机 冷媒管道埋地
结 构 柱

途径2: 原因:因夏季空调使用时冷媒管温度较低,穿过找平层 时遇热形成冷凝水,并集结在地坪内。时间长后便渗水 至楼下。 常规处理方法一: 1)保证冷媒管的保温措施到位。 2)业主装修时最好不埋地设置,必须设置时冷媒管外部 应设置导管,做好保温。

分隔墙

室内

内机

空调冷凝水平面 图 楼上

所用材料:保温用材可用空调冷媒管的保温用材。

找平层

途径2
立面图

5、实景案例分析
5.1外墙门窗渗水案例
?水晶1-9-3004户内门窗渗水
? 渗水现象:窗台面下部墙纸起霉。

墙纸发霉

?

施工单位屡次整改导致损失及投诉,原因剖析: 1)施工单位未对外墙勾缝和窗子后塞口填实,只进 行打胶处理;处理后依赖下雨观察,未进行冲水试验 。 2)物业工程人员依赖施工方,未对原因认真分析; 3)对多次未整改彻底的未按返修流程进行处理;

?

台面下墙纸起泡

处理措施: 1)土建施工方对外墙渗水点上部1-2层作勾缝处理, 并剔开窗框边外墙砖,重新填实后塞口; 2)门窗安装方对边缝打胶; 3)冲水试验后不渗水,观察约半月后装修恢复。

5、实景案例分析
5.2商铺挡墙和地面返潮
?水晶9-4-104商铺挡墙与地面阴角渗水
地面与墙面均出现渗水

?

渗水现象:商铺挡墙与电井隔墙7-8㎡起泡,地坪15㎡ 出现返潮现象。 施工单位整改时间过长导致赔付,原因剖析: 1)施工单位简单地对地面进行防水处理,同时认为 墙面起泡是地面返潮引起,未找到真正原因而导致处 理时间过长; 2)物业工程人员对原因不熟悉的情况下,未及时告 知部门或联系地产工程师现场查看,同时协调单记录 不规范; 3)业主因急需出租商铺,而整改又未在质保书要求 的一个月内完成,故而提出索赔。

?

电井

?

处理措施: 1)施工方剔开挡墙后部覆土,设置引流沟,并恢复 挡墙处损坏的防水层,从而解决挡墙渗水问题; 2)同时打开电井,对内部墙面和地面作防水处理, 并设置引流沟;

地面防水处理

5、实景案例分析
5.3外墙渗水
?水晶1-4-1104书房外墙渗水
? ? 渗水现象:书房书柜背板起泡 因过程处理不当造成损失扩大的原因剖析: 1)业主装修时对书柜的固定方式采用在墙上栽木针 的形式,因木材质很容易吸潮,以致于造成书柜背板 损坏; 2)施工单位屡次对局部外墙进行勾缝处理,未剔开 外墙砖找出渗水来源,均因处理时范围较小未找准水 源而未处理到位,冲水试验后损失扩大,造成业主更 大的索赔; 3)物业工程人员在安排冲水试验时,未模拟下雨时 的状态,而是直接的用水管冲下; 处理措施: 1)施工方剔开渗水点处外墙,查找水源后,重新修 补外墙砖,并勾砖缝; 2)对渗水点处内墙打开后重新封堵; 3)业主的书柜采用非木质固定式,尽量减少渗水的 几率。

书柜背后外墙渗 水剔开后

?







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