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当务之急是重新反思和完善房地产调控政策及措施


特别策划 当务之急是重新反思和完善 房地产调控政策及措施 李友华 国家统计局9月10日公布的数据显示,今年8月份,中国70个大中城市新建 住宅销售价格同比上涨11.7%,环比与上月持平。其中,商品住宅销售价格上涨 13.1%,普通住宅销售价格上涨12.5%,高档住宅销售价格上涨15.1%。进入九月份 以来,关于消费者排队抢房、“地王”频出的媒体报道更是屡见报端,房地产市 场平添许多诡异,“回暖”之说甚嚣尘上,被称为“史上最严厉的房地产调控” 似乎再次变成“空调”,新政的成效遭到一定程度的质疑。 不宜过分夸大房地产业对GDP的贡献 房价的大幅度上涨,已经成为社会财富分配不均和影响社会和谐稳定的毒 瘤。对房地产的依赖如同对毒品的依赖,房地产经济对GDP贡献越大,政府越 发依赖。自4月楼市新政出台以来,有关楼市调控是否会影响国内经济,进而导 致二次探底的争议就不绝于耳,调控中也始终存有的“楼市调控已到位”、“不 宜再出政策”等各式杂音,一定程度上干扰了管理层政策的制定和实施。而上一 轮的楼市调控,也正是由于全球金融危机的爆发,导致国内经济增速放缓而中途 “折戟”的。 调控会引发国内金融风险吗?据有关资料显示,中国对房地产整体的银行贷 款只有21万亿元人民币左右,占整个贷款的比重大概是19%。同时,相对于国内 25万亿元的居民存款,居民抵押贷款仅是5.6万亿元。从银行贷款这个意义上说, 它并不占很高的比重,房地产金融没有形成系统性风险。2010年8月18日,交通银 行(601328)发布的中报称,该行新一轮房贷压力测试结果显示,即使在房价下降 50%的情况下,交行对公房贷(开发贷款)的不良率仅增加1.6%,对私房贷(按 13 特别策划 揭贷款)的不良率仅增加1.2%。这说明即使在极端情况下,不良贷款率受到的 影响有限,房贷的总体风险可控。国家统计局局长马建堂也在2010年夏季达沃斯 论坛上说,中国房地产开发投资占中国全社会投资的比重在20%左右,尽管政府 对房地产采取了调控措施,1到8月份,中国房地产开发投资增速仍然高达37%左 右,中国房地产业占中国GDP的比重也不是很高,房地产市场调控对宏观经济增 速会有一定影响,但没有想像那么大。因此,我国房地产没有形成系统性金融风 险,房地产业占GDP比重并没有以往所说的那么高。 慎提房地产泡沫破灭 中国的房地产市场存在泡沫已无争议。泡沫就像美丽的肥皂泡,注定是要 破灭的,只是时间早晚和以什么方式破灭的问题,历史上任何泡沫都毫无例外的 破灭了,中国的房地产泡沫也应是概莫能外。即便如此,我还是不希望看到中国 的房地产泡沫破灭,即便是我们曾赌咒“敌人一天天坏下去”的“敌人”,在全 球经济一体化的今天,也不愿看到中国的房地产泡沫破灭。当年日本房地产泡沫 破灭之后的20年经济衰退,已经让日本吃尽了苦头。然而,从历史上看,对房地 产市场的调控,全世界的政府都是失败者。美国、日本、英国、爱尔兰、希腊、 迪拜,几乎所有国家都绊倒在房地产这一块“石头”上,有些国家多次绊倒。因 此,国内有多位专家预测2012中国房地产泡沫破灭,也有很多人将中国与日本泡 沫破裂相比较。 值得注意的是,泡沫就像吹气球,取决于内外两个方面因素促使气球破灭, 14 特别策划 中共十七届五中全会为今后五年国民经济和社会发展确定了“调整结 构、改善民生”的发展基调。而作为同经济和民生都密切相关的房地 产业,无疑也将面临调结构的重任。 即内部一直吹,或外部击打刺破,而中国政 府凭既往经验,都能较好地掌控这两个方面 力量的消长于合理范围

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