9512.net
甜梦文库
当前位置:首页 >> >>

土地运营模式及案例1204


土地运营模式及案例

崔元星 国际商务策划师 深圳市本是资产管理有限公司 2007年1月17日

报告内容
地产形势 成片开发 一级开发 土地营销 案例分析

1

警钟
有一个城市,前些年土地过度批 租,政府无地可用,一些开发商提出 可向城郊发展,通过房地产业带动开 发新区。这一建议与领导者想法一拍 即合,市里于是修改规划,把旅游用 地变成商住,还出台了优惠政策,开 发商纷至沓来,新楼盘一个个拔地而 起,政府拨出巨款完善配套设施,尽 管新区居民不多,仍斥巨资开通公交 线路,安装造型精美的昂贵路灯,房 价随之一路飙升。 新华社记者梁思奇6月12日发自南宁

1地产 形势

政府应该也必须与开发商共赢!

2

“国六条”之后:政治风暴?政治任务?
房地产商集体失声 建设部门:“90平米和套型面积是两回事,70%的比例只是一个总量的概 念,各地区要制定相应的细则” 国土部门:“土地出让金仅占房价10%,不会因为土地公开出让而抬高房 价” 国土部副部长在首届地交会上:“确实存在开发企业对房价期望过高而盲 目哄抬地价的,从这个角度讲,是房价拉动了地价 各地媒体纷纷披露:严重土地违法几乎都与地方政府有关 北京“二刘”事件加剧了政界、商界、媒体对行业不正当行为的猜测 6月14日,《中国国土资源报》刊登“国土资源部明确要求,省级部门要 在今年6月查处3起以上严重土地违法案件,年底前达到 8起以上。” 是地价抬升了房价?还是房价拉高了地价? 是政府、还是开发商主导了地价、房价?

1地产 形势

3

国家土地、房地产制度、政策的“毛病”
招拍挂价高者得助长了“唯利是图” “一刀切”,“上海感冒,全国吃药” 太具体,有越位的嫌疑。太敏感,容易被媒体、商家借势操作

1地产 形势

根源:我国实行政府垄断的土地经营体制
一方面,是政府需提供住宅、厂房、商厦用地来满足不断增长的居 民居住及商业活动需要。这个目标要求:土地价格越稳定、越低廉越 好; 另一方面,土地出让是土地增值和地租的来源,又是征税的重要基 础。这个目标又要求土地价格最好能够不断上涨。 政府一直处于两难境地,是保证城市长期利益和民众的公共利益, 还是获取短期的财政收入提高现行管理政绩?在很多的情况下,尤其是 各地市大力发展城市建设的当前,大部分都选择后者。 所以,从这一点来讲,地价、房价的过快增长及土地违法行为的发 生归根到底与政府脱不了干系。

4

顺驰事件、琶洲地王三度改嫁事件挑战现行土地交易制度 白家庄回购事件扯出一级开发大问题 10月17日,搜狐网北京、上海双城对话 新华社、《中国房地产报》、《中国证 券报》、《中国经营报》、《京华时 报》、《第一财经》及各地方媒体追踪 报道

1地产 形势

5

房地产业蓝海
上游 土地严管、竞争惨烈、境外吞地大鄂粉墨登场 下游 需求市场大、房价增长过快、空置率高 中游 区域整合、重组洗牌在所难免,真正的洗牌从 拿地开始 一本书,引发了一场革命

1地产 形势

我们的宗旨: 帮政府圈钱,为企业圈地,促进阳光下的钱权交易 另辟无竞争对手的领地,而不是挖空心思寻找对付竞争对手的制胜策略

6

房地产业蓝海(续)

战略重心——从关注终端转向前端 土地营销、一级开发 战略扩张——从聚焦一线转向外围 拿地方式、信息、概念——多元化

1地产 形势

7

土地新政看点2006评述及2007预言
70.90:附加条件显化 土地督察制度:谨慎行事 工业用地公开出让并划定出让底线:完全的土地市场 用地预申请:土地交易越来越阳光 未利用地也要管了:最后的晚餐 大幅提高新增建设用地门槛:存量地、合作开发走俏 别墅、高尔夫再次遭禁:编故事的高手和精彩的故事越来越吃香 土地出让金收支两条线管理:透明度、难度系数增加了 2007年新政预测 土地一级开发亟待规范 土地限“大”制度有望出台

8

2成片 开发

土地成片开发的优点
利于城市总体形象的营造及总体规划的执行 降低城市总体开发成本,避免各自为政、遍地开花 节约土地流转成本 节约土地基础开发资金 把土地运营的增值空间部分让渡给企业,给运营商的 升级提供了机会和土壤

《人民日报》2006.3.2.土地出让上限8公顷 《中国国土资源报》2006.2.21.招牌挂收益增值途径 5.30.成片开发能提高土地综合效能

9

泛地产
…… 农业 工业 商业 旅游 产业融合 功能集聚 居住 购物 商务 休闲 教育 ……

2成片 开发

住宅楼盘不断变大(社区) 旧城成片改造 园区经济发展(开发区、工业园、农业园等) 新功能城区崛起 城市带、农村城市化 国土整治规划出台(零散土地连片、矿山治理) 围垦填海 ……

泛地产

10

与一般房地产对比
事项 规模 功能 投资比重 策划意义 需求差异 顾客特征 侧重点 一般房地产 相对较小 泛地产项目 大

2成片 开发

相对单一,住宅、商务 综合 等 以基建为主 基建的比重较小 主要集中在营销 比较单一 小散户居多 以商业性为主 前期更有意义 大 有经验的商界大鳄 把握社会、环境效益及商业回报 的平衡

主要领域:大型社区、商业街区、功能城区、产业园区 参见《中国泛地产策划网》www.bbbest.com

11

园区经济
1984年 大连开发区 首个国家级开发区 1988年 北京高新区 首个国家级高新区 1995年 江苏海门 首个国家级新材料产业基地 截至04年8月,全国清理开发区(工业园): 原有6866个,面积3.86万平方公里 撤销4813个,核减2.49万平方公里 2006年12月22日,国土资源部公布: 222个国家级开发区、1346个省级开发区完成核定 继续停止开发区新设、升级和扩区 中国园区经济走到了十字路口!

2成片 开发

12

找出路
已撤销园区的去向 更名 挂靠 转型 经济要发展 地方要招商 百姓要富裕

12成片 开发

撤销开发区(园区) 宏观调控 国务院关于深化改革严格 土地管理的决定04.12.24 圈农田(高压线) 谁玩谁完 全国土地开发整理规划(03.3) 110个矿业资源型城市 矿山压占4万平方公里 土地复垦生态重建

农村、小城镇、景区的生态化改造 整合土地、劳力、作物等资源 经济组织以土地使用权入股 建产业、树文明、创品牌

原商地/熟地 谁都会玩

13

旅游
? 我国旅游总收入占GDP的比 重(全世界平均96年10.7%) 2000年 预计:2010年 2020年 5% 7% 11%

2成片 开发

? 世界旅游组织预测,未来10年 中国旅游年增长率将达10.9% 到2020年,中国将成为第一 位旅游目的地国家和第四位客 源输出国 ? 全国共有各类成规模主题公园

症结:盲目建设,主题雷同

2500个,70%亏损,20%持平, 10%盈利。

14

商业街区
全国现有著名商业街步行街200多条,正在建设和规划中近千条 其中,全国性示范街81条,省级示范街112条 购物比例下降,而旅游、餐饮、娱乐、休闲比例呈上升的趋 势,正面临经营业态和错位经营的调整 大城市商业街步行街的改造建设正向中小城市幅射 投资主体多元化 演出、文化、节庆活动增加
王府井60%以上的顾客以游览和休闲为第一目的,南京路百货50%

2成片 开发

商街发展商误区
把规划指标用到极致 开发思路与经销商经营思路的不一致 崇洋媚外、迷信高人、重金策划 简单套用房地产或一般项目开发模式 忽视经济、社会、环境效益三者的平衡

15

基本问题
策划、规划、计划 与一般房地产二级开发的区别与联系 稀缺资源也需要营销、好地块也需要策划 卖布还是衣服 资源、资金与知本 业主制理论

2成片 开发

16

业主制
角色 一级运营商 政府 顾问机构 战略投资商 投入 产出

2成片 开发

整合能力、理念、启动 融资平台、房地产增值 资金 资源、环境、心态 智力资本 资本 税收、社会就业、政绩 顾问费 投资收益

入驻企业、二级 租金、固定资产投资、 经营利润 开发商 流动资金

17

成片开发卖点追溯
区域/城市竞争力 产业集群 配套 服务 环境 政策 地价 区位

2成片 开发

18

造城运动
旅游城:深圳华侨城3.5平方公里,北京、上海、成都 影视城:浙江横店,无锡环太湖影视城 智慧城:上海新江湾城9.45平方公里 文化城:西安曲江新区15.88平方公里 健康城:惠州新城18平方公里(华侨城、侨兴、中信) 新春城:昆明呈贡新城(环滇池) 创意城:招商局广州番禺项目3平方公里

2成片 开发

中国呼唤城市运营商、土地一级开发商!

19

造城模式
分类 创始人 核心 案例

2成片 开发

旅游地产 侨城/宋城模 景观提升品位 世纪华侨城 围合式、嵌入 式 旅游带旺人气 杭州乐园 式 园区房地产 万科模式 别人做园区,我们做住宅 万科城 依附别人的园区做住宅 产业地产 节事地产 招商模式 鲁能模式 别人做住宅,我们做就业 蛇口 自己营造产业格局 三亚美女经济 博鳌政要经济 海口明星经济 星光半岛

20

一级开发现状
土地一级开发三个历程: 合二为一、政府独揽、逐步市场化 三个利益集团: 代表土地所有权的政府、一级开发企业(授权、组建或招标)、原驻 地企业/居民/农业生产者(一级开发前土地使用者) 一级开发的核心、难点: 征地和拆迁,其实是利益平衡 一级开发的瓶颈: 融资难、一级开发企业的利益难以保障 一级开发热点问题: 影响大、诱惑大、弹性大

3一级 开发

21

3一级 开发 开发模式 成片与分片 存量与增量 割腊肉式 指婚式(即五统一) 招亲式 新城公司式 借壳上市式 盈利模式 工程管理费 土地增值 地租 经营性基础设施项目 营利性公建配套项目 垄断性资源 文化视觉资源

22

3一级 开发

政府主导下的市场化模式
“三共”保障体系 理念共鸣:公开招女婿 资源共享:公平谈条件 投资共赢:公正建家庭 操作要点 与政府签订投资协议 发改委立项 纳入规划 合资注册公司 报批土地一级开发方案 土地整理计划 土地供应计划 土地出让金合法返还:财政收入与企业收益

《城市开发》独家专访

23

城投公司模式 —— 一级开发融资平台
项目:成片改造、退二进三、城市新区、产业园区 业务:“六通”基础设施、公建配套、项目包装、推介营销 资金:财政、战略投资商入股、土地信托 收益:土地出让收益分成

3一级 开发

各地城投公司 三亚城市投资建设有限公司(阳光海岸旧城改造) 海口市城市建设投资有限公司 西安未央湖集团(未央湖旅游度假区10.15平方公里) 西安市浐灞河发展有限公司(浐灞生态区45平方公里) 西安市曲江新区发展有限公司 佛山市中心组团新城区开发建设有限公司 重庆市水投集团土地整治有限公司

24

各地一级开发政策差异
北京 2002年12月,《北京市土地一级开发管理暂行办法》 2005年9月,《北京市土地储备和一级开发暂行办法》 2006年5月,《北京市土地一级开发项目招投标暂行办法》 政府出资,利润不高于开发成本的2% 企业自筹,不高于开发成本的8% 部分招商项目,确保8%收益的前提下5:5分成 北京的一级开发实质是工程总承包,曲线拿地、一级转二级是无奈的选择 杭州 2006年3月,《关于进一步加强政府储备土地开发整理的实施意见》 开发利润按照实施方案测算的开发整理成本总额的10%以内予以核定 海南 2006年7月19日,《关于规范企业参与土地成片开发的通知》 一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益

3一级 开发

25

3一级 开发

地产大鳄吞噬海南
李嘉诚父子首次携手开发三亚海棠湾 天津万隆牵手海口新埠岛 香港新世界投资90亿开发海口美丽沙滨海区

中信泰富荣智健百亿巨资打造神州半岛 香港贵联公司投资三亚梅山革命老区连片开发 鲁能集团携“星光半岛”概念、百亿巨资登陆盈滨岛 ……

26

一级开发商圈地招数
公益事业圈地
慈善事业、福利事业、宗教、教育 德美奥翔计划:万亩商贸城,光彩事业 大连旅顺阳光世纪工程:3平方公里老年社区

3一级 开发

市政工程圈地
中信深圳集团:惠州汤泉,10亿过境公路 广东丰汇通管网:济南临港开发区46平方公里,1500万元管网

品牌连锁圈地
绿地集团、新天地、华侨城

规划方案圈地
华润集团:10平方公里,海南石梅湾 中信泰福:100亿,122平方公里,博鳌特别规划区 中远集团:50亿,4005亩,西安浐灞国际会议中心

产权运作圈地

凯东集团:浙江海盐15平方公里填海区

27

土地为什么要营销?
土地是商品 商品需要营销 营销需要策划 土地是特殊商品 土地需要特别的营销策划 土地营销解决的基本问题:挖出来、传出去 土地产业链

4土地 营销

营销理论演变
4P 产品 价格 渠道 促销 4C 顾客 成本 便利 沟通

4R 关联 反应 关系 回报

土地营销
政府
目标商户 项目定位 卖点挖掘 推广渠道 地书 成本收益 ……

房地产营销
居商办产者
目标客户 客户诉求 项目定位 户型设计 营销策略 楼书 ……

一、二级开发商

28

土地怎样营销?
推介一个做法:开土地策划先河 消除两大误区:成片开发抬高门槛 收获三点意义:挖掘土地价值 土地推介抬升地价 提供规划指引 促进有效传播

4土地 营销

牢记四条要诀:切合实际 齐抓共管 借助外脑 持之以恒

29

4土地 营销

土地营销策略概述
变土地出让为项目招商 土地也有个性、文化、甚至品牌 地块的竞争首先是城市的竞争 合理搭配、组合经营性用地和公共基础设施用地 合理控制供地计划与地价走势 市场预热:走出去,请进来 注重推介活动的高度、个性、价值 招、拍、挂的有效组合 已施行土地营销包装的城市: 深圳、成都、呼市、西安、徐州、海口、昆山 拟试行的: 重庆、郑州上街、铁岭、昆明、贵阳 、兰州、贵港

30

海南星光半岛
项目地址:海口美丽沙 规划面积:3307亩 创新思路:注意力经济 三亚美女经济 博鳌政要经济 海口明星经济 2005年11月香港新世界以18.08亿元中标 委托单位:鲁能集团

5案例 分析

31

中国热带亚热带农业生态村
项目地址:海南省万宁市 规划面积:5平方公里 功能定位:集农、工、贸、研、游、居于一体 的区域化布局、专业化生产、产业化经营、标 准化管理的新型生态城区 新兴农业:农业旅游、农业会展、农业演艺、 农业地产 通过对农村的生态化改造,探索解决“三农”问 题的创新思路 农村经济组织以土地使用权入股,核心区已于 2004年底投产 应邀在中国生态论坛作专题演讲(05.1.09博鳌 亚洲论坛) 海南省4套班子陆续现场调研

5案例 分析

32

33
2005年3月25日国务院副总理回良玉、海南省委书记汪啸风等视察生态村项目

海南永青现代热带农业园区
位置:文昌市东路镇 面积:6.6平方公里,经营性用地3000亩 功能分区:6区8中心 核心区建成,市政府批准立项,总体规划 收益分成 永青集团:本是公司=9:1 土地流转 承包租赁 使用权入股:经营收益分成 征地(使用权作价入股,土地增值收益分成)

5案例 分析

34

35
2006年10月31日中共中央政治局常委李长春等视察生态村农业园区项目,11月2日《新闻联 播》

天坛国际演艺大道
2008奥运专项 2001年10月总体策划 2002年8月批准 天坛—崇文门西大街 1400米 71.4万平米 150亿元 与城市总体规划紧密协调 与城市改造方案有机配套 美国兰德玛克娱乐集团中标

5案例 分析

36

昆山淀山湖省级旅游度假区
中国21世纪生态示范镇 离上海最近、最大的淡水湖 连续六届的中国最大高尔夫职业赛事 服务业发展论坛 经济学家钟朋荣、休闲专家马惠娣等多位 国家级专家把脉 上海融建集团达成一级开发意向 法国公园选址论证中 香港大亨霍震宇多次考察

5案例 分析

37

徐州2005年成片土地项目策划
5个项目 1.7万余亩 3次系列活动 200余位客商、专家、媒体参与 走出去、请进来 引入绿地集团、上海大都会、香港恒基等 实现土地交易额26亿元,其中,75%以上为外部资金

5案例 分析

38

5案例 分析

云龙山巅鸟瞰、会场、展厅、场外、伴餐演出、郝副局长现场演说

39

临沂全水城
临沂市河东区沂河滨河重点区域旧村改造 总占地面积8300余亩 依托现代商城、文化名城、生态水城优势 地下水、地表水联合开发 成立临沂全水城投资发展有限公司 土地出让金全额返还

5案例 分析

40

借鉴一:浙江海盐南北湖填海项目 15平方公里填海区 定位为嘉兴市滨海新城 成立黄金海岸水利发展有限公司 总投资3.5亿元人民币,注册资金1600万美元 市值预估20亿元 土地收益分成深圳凯东集团:海盐县政府=63:37 借鉴二:上海新金山国际生活社区 17平方公里一级开发 上海融建、港力集团(李嘉诚)、金山区合股 成立新金山城市建设发展有限公司 19.8万元/亩基价一次性给政府,增值部分政府收益20% 2006年3月28日开工 计划3-5年完成整体基础设施、环境景观和水系湖泊等土地开发工作 土地分期出让,预计8-10年完成建设

5案例 分析

41

借鉴三:河南永城市沱河风景带(山东金翰集团) 规模:1470亩,3.6公里长,10年10亿投资,河南省首个BT城市公园 回报:区内62万平米商业、住宅项目开发,一期已获利3亿元以上 借鉴四:山东东营市清风湖公园 规模:2650亩,两年半投资2.3亿,山东省最大的BOT公园 回报:园内商业配套设施50年经营权 临近400亩土地房地产开发(仅收成本地价)

5案例 分析

42

借鉴五:海南盈滨岛
面积6.5平方公里,海岸线长4公里,宽1000-1500米 95年前被瓜分,2003年规划图 安排72个项目(10-2000亩),最瘦长项目45×600米 2000年3月19日 盈滨岛非法设赌案案发 2003年 上海陆家嘴集团进入 2005年 上海绿地、上海广洋集团计划进入 2006年2月20日 鲁能集团整体开发协议: 11平方公里,70%为新征地,整体规划,与已拥有土地使用权企业合作、合资开 发

43

借鉴六:海南神州半岛
开发商:中信泰富 规划面积: 37.93平方公里,2.5万亩经营性用地,3万亩保护地 一期土地开发投入: 12亿元,一次性全部交给万宁市政府操作,征地款、青赔、税费及政 府收益各占1/4左右 土地增值收益5:5 根据营销、开发进程挂牌 自建的五星级酒店、高尔夫正在启动 国际营销

44

结论:土地运营的利润来源
时间:规划修编前后,一般每5-10年修编一次 空间:城乡结合部、行政区划边界

45



更多相关文章:
土地运营模式及案例1204_图文.pdf
土地运营模式及案例1204 - 土地运营模式及案例 崔元星 国际商务策划师 深圳
房地产开发研究-基于土地储备供应开发融资及开发模式三....pdf
土地运营模式及案例1204 46页 免费 土地开发模式以及土地开发... 7页
欧赛斯帮你买菜网O2O品牌及商业模式策划定位方案案例1204.pdf
欧赛斯帮你买菜网O2O品牌及商业模式策划定位方案案例1204_广告/传媒_人文社科_...? ? ? 新型社区云服务市场将引入普通消费者需求最大的经营业态 和先进...
采购战术与运营1204.doc
采购战术与运营1204_生产/经营管理_经管营销_专业...因此信息收集方式不够全面。为了充分的收集信息,应...2.在本案例中,A 公司利用全球化网络集中购买,并...
规划环评案例分析1204.doc
规划环评案例分析1204_环境科学/食品科学_工程科技_...风景名胜区的影响方式、 程度与范围等方面进行分析、...的生产与生活、人群健康、宗教信仰、 后备土地资源等...
土地利用现状2007版和2017版对比.xls
经营的多年生木本和草本作物,覆盖度大于50% 或每亩株数大于合理株数70%的土地。...其他土地 1202 设施农业用地 1203 1204 田坎 盐碱地 沙地 裸土地 裸岩石砾地...
1204公共管理一级学科简介.doc
1204 公共管理一级学科简介一级学科(中文)名称:公共...案例研究、比较分析、假设检验、实验、演 绎论证、...研究人地关系、土地资源的配置规律、土地 资源与社会...
项目管理模式案例背景材料.doc
项目管理模式案例背景材料_管理学_高等教育_教育专区...备购置费 64198.78 万元) ,铺底流动资金 1204.85...的监督控制,进而才能保住工程质量,节约运营成本。...
贵州2016年上半年房地产估价师《案例与分析》:最高最佳....doc
贵州2016 年上半年房地产估价师 《案例与分析》 :...A:1204 万元 B:1374 万元 C:1404 万元 D:1536 ...A:城镇土地使用税 B:房产税 C:耕地占用税 D:...
国民经济评价实例.doc
四阶段法的具体 说明及运营案例详见第五章第三节...1204 二、经济费用计算 1.建设期经济费用计算 建设...计算得土地影子价格为每亩 7.23 万元。 ④ 其它...
企业资本运营操作实务 第一讲 资本初生的秘密 (上).pdf
3.1204 年,颠覆罗马帝国 公元 1204 年,罗马拜占...在这 块土地上,这些人开始利用自己的财富创造一个...资本运营案例 12页 1下载券 -资本运营论文 5页...
北京师范大学政府管理学院土地资源管理考博真题-参考书....pdf
专业代码及名 外国语称 120401 行政管 45 理 120405 土地资 45 源管理 1204...实践组(复试一组) :重点考察考生实践经验及实践能力、实践案例分 析。考生进场...
2015年南开大学公共政策专业1204Z1目录及考试科目真题....pdf
2015年南开大学公共政策专业1204Z1目录及考试科目真题内部资料_研究生入学考试_...主要题型有: 1 组合型: 例题 1: 在土地革命战争后期和抗日战争时期,毛泽东...
...管理学院2013年具备招收硕士生资格的导师姓名及其招....doc
经济公共政策; 廉政建设 3 陈涛 120401 行政管理政府管理创新 1204Z3 电 子政务数字城市政府管理 4 陈莹 120405 土地资源管理土地利用与规划;土地制度与土地...
2016年中国人民大学公共管理学院考研-土地资源管理专业....pdf
各成员彼此是相互依存的,其运作必须要在各级政 府...土地资源管理 ④1204Z1 公共财政政策 ⑤1204J1 ...上面还有很多案例,特别需 要注意的是那几个模型,是...
学科名称及代码 - 外网首页.doc
土地评价与规划 房地产估价与投资分析 区域经济与可...房地产开发与经营 2014 年博士生招生专业目录 岳文泽...1204Z5 英 非传统安全概论 李金珊 非传统安全...
1204战后的中东战争的原因过程及影响课稿_图文.ppt
1204战后的中东战争的原因过程及影响课稿_高等教育_...7.12再次攻入伊朗 占领1000多平方公里土地。7.16...打击方式 已不再以大规模毁伤为主,而是在破坏力 ...
2018-2024年中国PVC自粘相纸市场研究市场运营趋势报....doc
//www.chinairr.org/report/R12/R1204/201808/09-270082.html 报告摘要及目录...经营情况分析 11.1.3 产品/服务分析 11.1.4 商业模式分析 11.2 经典案例...
2017-2022年中国包装印刷行业市场监测与投资战略咨询报....doc
//www.chinairr.org/report/R12/R1204/201705/03-230424.html 报告摘要及...商业模式分析 11.2 经典案例二 11.2.1 基本信息分析 11.2.2 经营情况分析...
2018-2024年中国特种纸及纸板行业深度研究与前景趋势报....doc
R1204/201808/09-270068.html 报告摘要及目录 2016...纸板行业运营模式分析 4.1.3 美国特种纸及纸板行业...中国特种纸及纸板行业经典案例分析 11.1 经典案例一...
更多相关标签:

All rights reserved Powered by 甜梦文库 9512.net

copyright ©right 2010-2021。
甜梦文库内容来自网络,如有侵犯请联系客服。zhit325@126.com|网站地图