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2015年房地产估价理论与方法考试全套真题

2015 年房地产估价理论与方法考试全套真题 (一)单项选择题(共 40 题,每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意, 请在答题卡上涂黑其相应的编号) 3.估价对象为一栋复式住宅,其中“复式”一词表示的是估价对象的()。 A.实体 B.功能 C.质量 D.权益中的权利 【答案】B 【解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产实物可进一 步分为有 形的实体、 该实体的质量、 该实体组合完成的功能等方面。 以一幢房屋为例, 其有形的实体, 就该房屋的建筑结构而言,是指它是砖木结构的,还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结 构的; 实体的质量, 假如该房屋是砖木结构的, 则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的, 或者其施工质量如何;组合完成的功能,假如该房屋是砖木结构,采用的砖和木材的质量也 相 同,并且施工质量也是相同的,则是指它的空间布局如何,如住宅的户型如何。复式住 宅属于估价对象的户型,即该组合完成的功能。参见教材 P49。 4.下列经分类后的房地产中,不属于按实物形态分类的是()。 A.未来状况下的房地产 B.已灭失的房地产 C.部分产权的房地产 D.以房地产为主的整体资产 【答案】C 【解析】本题考查的是按实物形态划分的种类。按照房地产的实物形态,可 以把房地 产分为下列 9 类:土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房 地产、已灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产 为主的整体资产或者包含其他资产的房地产、整体资产中的房地产;选项 C,部分产权的房 地产,属 于按权益状况划分的种类。参见教材 P69。 5.下列对某宗房地产状况的描述中,不属于位置描述的是( A.该房地产位于 28 层办公楼的第 8 层 B.该房地产 500 米内有地铁站点 C.该房地产离机场约 25 公里 D.该房地产坐北朝南 【答案】B 【解析】本题考查的是房地产区位状况描述。房地产区位状况描述中对未知的描述,主 要说明以下方面:坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。选项 B,属 于区位状况描述中对交通的描述。参见教材 P78~79。 6.某房地产的套内建筑面积为 4000 ㎡,分摊的共有建筑面积为 1000 ㎡,建筑面积单价为 8000 元/ ㎡,容积率为 2.5,建筑物价值为 1800 万元,则该房地产的土地单价为()元/㎡。 )。 A.7000 B.8750 C.11000 D.13750 【答案】C 【解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积=套内建筑面积+分摊的 共有 建筑 面积 =4000+1000=5000 ㎡, 土地 面积 =建筑 面积 溶积 率=2000 ㎡, 房地 产总 价 =8000x5000=4000 万元, 土地价值=房地产总价-建筑物价值=4000-1800=2200 万 元, 土地单 价=土地价值/土地面积=2200 万元/2000=11000 元/㎡。参见教材 P112。 7.—套总价为 30 万元的住宅,在下列实际交易的付款方式中,最经济的是()(假定 年利率为 5%) 。 A.成交曰期时一次性付清,给予 3%的价格优惠 B.成交曰期交付 10 万元,余款在一年内每半年支付 10 万元 C.在成交曰期的一年后一次性付清 D.成交曰期支付 5 万元,余款在 10 年内以抵押贷款方式按年等额本息支付 【答案】C 【解析】本题考查的是名义价格和实际价格。选项 A,名义总价为 30 万元,实际总价 为:30x (1-3%) =29.1 万元;选项 B,名义总价为 30 万元,实际总价为:10+10/ (1+5%) a5+10/( 1+5%) =29.283 万元; 选项 C,名义总价为 30 万元, 实际总价为: 30/ (1+5%)=28.5714 万 元 ; 选 项 D, 分 年 等 额 付 款 额 =25x5%/[1-1/(1+5%)10]=3.2376 万 元 , 则 实 际 付 款 额 =5+3.2376/5%x[1-1/(1+5%)10]=5+25=30 万元,与名义价格一致。 名义价格和实际价格相同,即名义总价=实际总价=30 万元。参见教材 P113。 9.下列影响房地产价格的自身因素中,不属于房地产实物因素的是( A.建筑结构 B.周围环境 C.建筑物内空间布局 D.土地开发程度 【答案】B 【解析】本题考查的是房地产实物因素。房地产实物因素包括土地实物因素和建筑物实 物因素,土地实物因素包括土地面积;土地形状;地形、地势;地质;土壤;土地开发程度; 建筑物实物因素包括建筑规模;建筑结构;设施设备;装饰装修;空间布局;外观;新旧程 度。选项 B,周围环境,属于房地产区位因素。参见教材 P122-126。 10.下列影响某宗建设用地价格的因素中,不属于权益因素的是()。 A.土地用途 B.所在区域绿化水平 C.土地容积率 D.土地使用期限 【答案】B )。 【解析】本题考查的是房地产权益因素。房地产权益因素中,对房地产利用的限制可归 纳为 3 个方面:房地产权利及其行使的限制;房地产使用管制;相邻关系的限制。房地产使 用限制: 世界上几乎所有的国家和地区对房地产利用特别是土地利用, 都有或多或少的限制。 对房地产估价来说.有意义的使用管制主要是农用地转为建设用地,以及对土地用途、容积 率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。选项 B,所在区域绿化水平属于区位因素中的 周围环境,不属于权益因素。参见教材 P128。 11.关于合法原则具体应用的说法,错误的是()。 A.估价对象的状况应依法判定,但可以不是实际状况 B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象 C.未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象 D.司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响 【答案】B 【解析】 本题考查的是合法原则。 选项 B 错误, 法律法规和政策规定不得抵


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