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节约集约用地研讨专集


节约集约用地 研讨专集
总第三期) 第 1 期(总第三期)
主办:湘潭市国土资源学会 协办:湖南省地质调查研究院 地址:湘潭市车站路 15 号 时间:2007 年 1 月





关于召开节约集约用地理论与实践座谈会的工作方案

关于“节约集约利用土地”论文评选活动的通报

建设资源节约型社会大力推进节约集约用地…………………彭政前

坚持节约集约用地促进湘潭经济发展……………………… 杨世同

关 于 节 约 和 集 约 用 地 的 思 考 ……………………………刘森甲

积 极 探 索 建 立 科 学 的 城 区 城 镇 土 地 潜 力 调查评价体系,

为发展湘潭经济服务………………………………………彭政前

中部城市工业用地地价杠杆在节约集约用地中的作

用…………………………………………………………………何文伟

浅谈湘潭市的土地集约利用与发展……………钟兴华

提升建房质量

延长建房周期…………………刘世谋

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建设资源节约型社会 大力推进节约集约用地
——市国土资源局副局长、 学会副理事长兼秘书长彭政前在节约集约 用地理论研讨会上的总结讲话 2006 年 12 月 18 日 各位领导、同志们: 今天,大家相聚这里,为我市国土资源事业的理论与实践共同研 讨。根据市国土资源局与市国土资源学会的安排,联合组织的以“节 约集约用地” 为主题的论文评选活动已圆满结束。 这次活动, 局机关、 分局、县(市)局、学会各工作专业委员会,积极响应,广泛发动, 认真组织。这次活动,参与人数众多,获得了理想的效果,达到了预 期目的。自 9 月 12 日至 11 月 15 日截止,这次活动,共收到论文 35 篇。经评审小组 6 位专家认真评选,评定出论文一等奖一篇;二等奖 二篇;三等奖五篇;创意与鼓励奖十篇。学会秘书处根据论文组织奖 评选方案评选出组织奖五名。 现在我就这次活动情况向各位作简要总 结。这次活动,有以下四个特点: 一、认识不断提高,促进了理论研究 “加快建设节约型社会,是由我国基本国情决定的。人口众多, 资源相对不足;环境承载能力较弱,是中国的基本国情。今后一个时 期,人口还要增长,人均资源占有量少的矛盾更加突出。能源短缺是 我国经济发展的‘软肋’ ,淡水和耕地紧缺是中华民族的心腹之患。 这种基本国情,决定了我国必须走建设节约型社会的路子。 ”大家深 刻领会了温家宝总理这段意味深长话语的战略意义。 节约、集约用地包括三层含义:一是节约用地就是各项建设都要
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尽量节省用地,千方百计地不占或少占耕地;二是集约用地,就建设 用地而言,就是每宗建设用地必须提高投入产出的强度,提高土地利 用的集约化程度;三是通过整合置换和储备,合理安排土地投放的数 量和节奏,改善建设用地结构和布局,挖掘用地潜力,提高土地的配 备和利用的效率。 建立资源节约型社会,大力推进节约集约用地,必须更新观念。 “地大物博,用地宽打窄用”“只求发展,不计土地成本”“发展是 、 、 硬道理,保护耕地节约、集约用地是软指标”等观念的存在严重影响 国家宏观调控“地根”政策的落实,影响着节约集约用地的推进,因 此必须正确分析国情、省情、市情,用科学的发展观来统领节约、集 约用地,树立土地资源紧缺,人均占有量少,必须精打细算用地的观 念; 树立 “发展经济必须合理利用、 有效利用土地” 的观念; 树立 “发 展是硬道理,保护耕地节约、集约用地是真道理”的观念。 二、领导重视,组织有序 为了搞好这次活动,市局与学会联合制订了《关于召开节约集约 用地理论与实践座谈会的工作方案》 ,并于 2006 年 9 月 12 日发文。 《方案》中,明确了这次活动的指导思想是:遵循国家建设资源节约 型环境友好型社会的方针,围绕落实国家宏观调控土地的政策与目 标,紧密联系用地的实际情况,不断总结节约、集约用地的经验,探 讨节约、集约用地的新举措,增强对节约、集约用地的紧迫感、责任 感,在新形势下,为发展地方经济当好参谋。 为做好组织领导工作,成立会议筹备领导小组与评审专家组,负 责会议的筹备与对理论文章进行评审。 市局就节约集约用地论文评审专门制定了方案,确定了:主题突 出,兼顾创造性、实用性和学术性原则,就一、二、三等奖设定了具

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体的标准。 学会秘书处根据本学会和市局系统的实际情况,确定了组织奖 的评选方案。确定了评选的三条原则:1、组织发动较好,参与人员 多,征集稿件较多;2、领导重视,并带头撰写论文;3、上报论文质 量较高。根据这些原则选出了五个组织奖。理论文章的推荐、评选与 大会研讨发言都是按照市局和学会的规定有序进行的。 三、领导带头,发动广泛,参与踊跃 (一)发动工作做得扎实 局机关科室、县(市)局、分局、学会各工作专业委员会、直属 机构,为了落实好这次活动,分别专门召开会议,广泛发动和布置。 从而使这次活动影响范围广,参与人数多。局机关科室、县(市)局、 分局、学会各工作专业委员会、直属机构的大多领导或负责人在充分 发动的基础上,还自己撰写了论文,为本单位的论文质量严格把关, 确保论文稿件的质量。这次活动,自 9 月 12 日由市国土资源局与市 国土资源学会联合发文截止 11 月 15 日征稿结束, 共收到论文 35 篇。 其中,本系统 29 篇:岳塘分局 6 篇、雨湖分局 5 篇、湘潭县局 4 篇、 湘乡市局 3 篇、市局办公室、征地拆迁所 2 篇、韶山市局、地籍科、 监察室、信息中心、发证中心、储备中心各 1 篇;外系统:农业局 2 篇、市场专业委员会组织房产开发企业 3 篇。 (二)为做好这项工作领导带头 在工作十分繁忙的情况下,许多领导带头写稿,前任局长刘森 甲在《今日湘潭》上发表了一篇题为“关于节约和集约用地的思考” ; 学会常务理事、局调研员钟兴华撰写了题为“土地集约利用已然迫在 眉睫——浅谈湘潭市的土地集约利用与发展”的论文;还有谷建凡、 彭新华、胡星明、胡昭真、邓运来、肖克桂等分局领导和科室负责人

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以积极的态度,满腔热情地写了稿件。 四、论文撰写认真,质量较高 这次活动,通过大家的共同努力,参与论文撰写的人员,克服了 种种困难。他们在完成本职工作的同时,挤出时间,查找资料,引经 据典,斟字酌句,发挥自己的较好水平,高质量完成了论文的撰写。 征集的 35 篇论文,大多从不同角度,围绕节约集约用地出谋划策。 综合来看,这次活动的论文有以下三个优势: (一)多角度,具有广泛性 这次活动的论文,每个作者分别选择了具有特点的角度,翻阅了 大量资料,有的站在全国的高度全面把握;有的确定一个区域详细阐 述;有的从本市实际出发;有的联系本职工作实际论述了节约集约用 地的重要性和作用;有的提出了如何节约集约用地的措施和方法。具 体来讲,文章从城市规划、地价杠杆、土地潜力调查评价、农村宅基 地节约集约利用、土地资本运等角度寻找节约集约用地的突破口,各 抒己见,畅所欲言。 (二)思路清晰,逻辑缜密 这次活动的论文,普遍在论证论述过程中,广开言路,措辞准确。 无论是阐述节约集约用地的重要性和作用, 还是提出节约集约用地的 措施和方法,都能紧紧围绕主题。何文伟同志的《中部城市工业用地 地价杠杆在集约节约用地中的作用》 、钟兴华同志的《土地集约利用 已然迫在眉睫——浅谈湘潭市的土地集约利用与发展》 ,内容丰富, 资料详实,论述条理分明;刘世谋同志的《提升建房质量 延长建房

周期——浅论节约农村宅基地》 、彭新华同志的《浅谈规划在节约集 约用地中的作用》 ,一环扣一环,运用典型的事例加以阐述,让人一 目了然。

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(三)联系实际,具有实效 这次征集的论文, 许多作者是根据自己在工作生活中发现的问题, 有针对性的进行剖析,具有较强的实用性。肖克桂同志的《私房建设 用地节约集约的思考》 、胡畅同志的《农村建设用地的节约集约利用》 都是从现实生活工作中发现问题、分析问题。通过写作论文,大家对 节约集约用地的形势有所了解,认识有了新的提高,也分析和看到了 节约集约用地的潜力; 增强了节约集约用地的紧迫感、 责任感与信心。 存在的不足: 一是参与撰写的人员并不很多,我市国土资源部门和市国土资源 学会,一共有一千多人,但写稿的人只有几十人,且本学会外系统的 人员参与不多,因此加强组织发动,调动大家参与的积极性有待进一 步提升。 二是论文的深度和理论水平尚待提高,文章多以总结经验为主, 学术性探讨交流不足,从行政管理的角度研究较多,从法律的、技术 的、经济的角度研究不够。还有的文章涉嫌抄袭。 总之,我们组织的这次以“节约集约用地”为主题的论文评选活 动,经过市国土资源部门与市国土资源学会的共同努力,通过在座各 位的积极支持,取得了预想的成效,应当说是相当成功的。我们通过 这次理论研讨,思想上已有了一个升华,行动上得到了一次磨练,成 效上则有了新的体现。我们期望大家继续支持和关注,共同为促进我 市国土资源事业的与时俱进而努力。

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坚持节约集约用地 促进湘潭经济发展
——湘潭市国土资源局党委书记、 局长杨世同在节约集用地理论研讨 会上的讲话 2006 年 12 月 18 日 同志们: 湘潭市国土资源局、 湘潭市国土资源学会联合组织的节约集约用 地理论研讨会,是我市在国土资源业务理论研究方面的第一次尝试, 是我市国土资源事业值得欣慰的好事。 下面我就 “坚持节约集约用地, 促进湘潭市经济发展”谈几点看法: 一、坚持节约集约用地必须提高认识,树立紧迫感、责任感与效 坚持节约集约用地必须提高认识,树立紧迫感、 益感 (一)坚持节约集约用地是正确分析形势,提高认识,自觉增强 节约集约用地的紧迫感。 从我们的国情、省情、市情看,资源紧缺应树立节约集约用地的 紧迫感。我国人均耕地 1.4 亩,相当于世界人均耕地的 37%;我省人 均耕地 0.85 亩为全国平均水平的 60.8%;我市人均耕地 0.74 亩,仅 为全省耕地水平的 87%,低于联合国农林组织规定的 0.795 亩的警戒 线水平。 城市区人均耕地 0.2 亩, 更是远远低于国际人均耕地警戒线。 近几年,我市用地缺口较大。从过去四年全市建设用地的报批情 况来看, 国务院下达全市的农用地转用计划指标平均为每年 270 公顷 左右。而实际每年批准占用农用地平均达 700 公顷。贯彻落实国务院 (2006)31 号文件,用地指标极为有限,无指标不供地,超过指标

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的核减下年度指标。 目前我市土地利用的潜力很大,节约集约用地还存在相当的差 距。据初步掌握情况看,有历史存量土地包括城中村、旧城改道用地 和道路公司存量土地有 1 万多亩; 近四年批而未用的新增建设用地有 5000 多亩。但长期以来粗放利用,宽打窄用浪费土地现象较严重。 土地利用率和土地利用效率较低,办法不多,措施不力。加强对节约 集约用地调研和实践迫在眉睫。 (二)坚持节约集约用地,必须树立法律意识,增强依法履行职 责的责任感。 《中华人民共和国土地管理法》 规定: 十分珍惜、 合理利用土地, 切实保护耕地是我国基本国策。各级人民政府应当采取措施,全面规 划,严格管理,保护、开发土地资源,制止非法占地的行为。还规定: 非农业建设必须节约使用土地,可以利用荒地的,不得占用耕地;可 以利用劣地的不得占用好地。 节约集约用地,是法律赋予各级人民政府与国土资源部门的职 责;节约每寸土地,保护耕地,保住子孙的吃饭田,是我们的历史责 任。因此,我们要吃透党中央国务院宏观调控的政策精神,以科学的 发展观去规划、管理、保护、合理利用土地;对粗放利用土地,浪费 土地资源,圈占滥用耕地或圈而不用长期闲置的行为,要认真履行法 定职责,予以处置与处理。 (三)坚持节约集约用地,必须树立经济意识,增强土地利用的 效率与效益感。 在计划经济条件下, 土地是无偿划拨, 土地管理以行政手段为主。 随着土地使用制度改革的深入,土地进入了市场管理阶段。但是,目

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前以经济手段来利用土地不够。湘潭市土地产出远低于周边城市。 2005 年 GDP367.03 亿元,单位 GDP 为 731.8 万元/km2,而省会长沙单 位 GDP 为 1288 万元/km2,相当于湘潭的 2 倍。据有的专家测算:城 市建筑容积率提高 0.5,可以增加 40%的土地容纳能力。 住宅用地的容 积率每提高 0.1,开发企业利润增加 10%左右。因此,加强对节约集 约用地的研讨,加快节约集约用地的步伐,不断提高土地利用率与利 用效率, 显示寸土寸金价值, 为社会发展、 建设提供重要的资金来源。 二、坚持节约集约用地,必须解放思想,开拓创新,从理论和实 坚持节约集约用地,必须解放思想,开拓创新, 践上,努力探索新的路子。 践上,努力探索新的路子。 大家通过对节约集约用地的研讨,认为必须从湘潭的实际出发, 解放思想,开拓创新,不断探索一条节约集约用地的新路子。 第一,积极探索建立科学的土地利用评价体系,是坚持节约集约 用地的基础。要开展节约集约用地,必须全面真实、准确的摸清城区 土地资产的家底,了解其存量土地总量与价值量,而建立以城镇地籍 调查与地价动态监测网络为基础的城镇土地潜力调查评价体系十分 重要, 这是一项有战略意义与经济价值的基础性工作。 通过评价体系, 可以对全市或某区域的土地,以及不同用途的土地,或需要了解的某 一宗地作出利用潜力的大与小、土地利用率高与低、土地利用效益大 与小的结论。这项复杂的系统工程做好了,我们开展节约集约用地就 有了基础保障。 第二,采取行政、经济、法律、技术手段全方位地坚持节约集约 用地。在研讨过程中,大家认为节约集约用地,是一项需要冲破传统 观念,克服各种各样困难的工作。这就要求我们在节约集约用地中运 用行政、经济、法律、技术手段,全方位下功夫。行政手段。通过制

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定各种节约集约用地的指标,明确土地投资强度,严格执行收回土地 使用权的规定等行政行为,促进土地使用者逐步变宽打窄用、粗放利 用土地为节约、集约利用土地。经济手段。对每个项目用地,对成片 开发用地都要认真算经济帐、算用地结构的土地效率帐、算动态的地 价帐、算投入产出的土地效益帐。法律手段。对不节约、集约用地的 行为应采取相应的法律措施。对划拨和出让土地闲置两年不用的,要 克服阻力依法收回; 对不按划拨决定书的规定建设和不按出让合同规 定建设的用地项目依法依合同进行查处。技术手段。通过加强信息化 建设,建立各种基础数据库以及全面实施卫星动态监测、土地调查、 土地利用潜力评价体系等技术手段,掌握土地利用的动态,提供土地 利用的数据,增加节约集约用地的技术支撑能力。 第三,认真履行管理职能,把节约集约用地贯穿于土地管理的全 过程。从市局、县(市)局、分局到国土资源所,从执法支队、大队 到国土资源中心所,从用地预审、供地、登记发证到批后监管,国土 资源局各个职能部门都应认真履行节约集约用地的职能, 始终注意把 好各个关口。归纳起来要把好四个关口。用地预审关:在预审时,用 地单位是否贯穿了节约集约用地的原则,用地指标是否超标,投资强 度是否达到规定的要求,规划要点与设计是否符合规定等,都要认真 审查,达不到的不出预审报告。供地关:划拨土地,在下达划拨决定 书时, 要对用地指标、 规划要求、 建设开工日期, 都应严格审查确定。 出让土地,合理确定供地底价,公开透明进行招、拍、挂。签订出让 合同时,对用地规划要求、投资强度、开工建设与竣工日期,都要严 格把关。登记发证关:在初始登记、变更登记和抵押登记过程中,对 违背节约集约用地原则,违反划拨决定书和出让合同中载明的条件

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的, 均不得发证, 并通知相关部门处理。 批后监管关: 国土资源分局、 国土资源中心所、执法支队、执法大队担负着批后监管的责任,对是 否按划拨决定书与出让合同规定的规划设计要求与开工建设时间进 行监管, 对擅自改变划拨决定书与出让合同的规定条件或没有达到要 求的,应及时依法处理或告之相关科室依法处理。 第四,动员全社会的力量,形成节约集约用地的氛围,构建和谐 社会。坚持节约集约用地,不仅要依靠我们国土管理部门市的力量, 还要依靠全社会的力量,要做好广泛的宣传发动工作,要通过电台、 电视台、报纸以及各种新闻媒体,宣传节约集约用地的伟大意义,开 展节约集约用地征文比赛, 宣传节约集约用地的典型让全市的人民都 认识到节约集约用地的重要性, 把节约集约用地作为关系到子孙后代 生存与发展的大事,一起关注节约集约用地,共同自觉地提高土地利 用率与土地利用效益。 三、坚持节约集约用地是一个永恒的主题。 坚持节约集约用地是一个永恒的主题。 长期以来,发展与节约集约用地存在较大矛盾,在城市发展过程 中用地是以外延扩展为主,目前已有很大转变,已开始进入以外延扩 展与内涵挖潜相结合的阶段,下一步目标应是以内涵挖潜为主。通过 控制总量, 限制增量, 盘活用好存量, 达到科学高效的用好每寸土地。 要达到这点还是一个较长的过程。 从理论上看,我们还存在较大差距。这次节约集约用地的理论探 讨,刚开了个头,其广度、社会深度仍不尽人意。要做到理论上进一 步升华,仍需持久的努力。 从管理上看,我们的管理仍然存在不少漏洞,在一些方面还落实 不到位。特别是对土地利用情况了解程度、对用地计划指标的调控、

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对用地的批后监管、 对土地利用的经济管理以及土地利用的先进技术 管理,都有很大差距。这就要求我们在今后的工作中,不断地去完善 和改进。 从基础工作上看, 我们以前做了不少工作, 但是基础还相当薄弱, 人、财、技术上都还跟不上,一些工作开展起来难度较大。因此,坚 持不懈的打基础是一个长期的艰巨的任务,是一个永恒的主题。 尽管我们在节约集约用地工作还存在着许多困难, 但只要我们广 大的从事国土资源的管理者,热衷于国土资源事业的同志们,朋友们 不畏艰难, 勇挑重担, 共同努力, 就一定能为促进湘潭市的经济发展, 为建设和谐湘潭做出积极贡献。

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关于节约和集约用地的思考
市国土资源局原局长、市国土资源学会理事长 刘森甲

一、节约和集约用地的概念 节约用地是指建设项目用地的过程中要科学合理地用地,不得宽打窄用,浪费土地。 它是一个微观概念,针对具体项目,通过一些具体的规范、技术指标来保证实现。 集约用地是粗放用地的对称,土地集约利用是指在兼顾环境效益和社会效益的前提 下,通过增加对土地的投入,达到提高土地的利用效率、增加经济效益、节约用地目的的一 种土地利用方式。它是一个宏观概念,针对区域土地利用,不针对具体项目,比如城市体系 分布是否合理就涉及用地是否集约。 二、节约和集约用地的动因 (一)树立和落实科学发展观的要求 党的十六届三中全会提出,坚持以人为本,全面、协调、可持续的发展观,促进经济 社会和人的全面发展,强调要按照统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹 人与自然和谐发展、统筹国内发展和对外开放的要求,推进改革和发展。这就是全面完整的 新的科学发展观。 要树立和落实科学发展观,第一,必须始终坚持以经济建设为中心,聚精会神搞建设, 一心一意谋发展;第二,必须在经济发展的基础上,推动社会全面进步和人的全面发展;第 三,必须着力提高经济增长的质量和效益,努力实现速度和结构、质量、效益相统一,经济 发展和人口、资源、环境相协调,不断保护和增强发展的可持续性;第四,必须坚持理论与 实际相结合,因地制宜、因时制宜地把科学发展观贯穿于各方面的工作。 (二)节约和集约用地是我国土地利用的唯一出路 节约和集约用地是由土资源有限性和我国土地基本国情决定的。 当前, 随着经济建设 快速发展,建设用地供给的缺口很大,土地资源供需矛盾突出。在我国土地资源有限的情况

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下,惟一出路在于节约和集约用地,走“内涵挖潜”之路。利用好存量土地,提高土地利用 率,以最少的土地役入,获取最在的利用效益,转变经济增长方式,由粗放的土地利用方式 向集约化土地利用方式转变。 (三)坚持走可持续发展的道路必须实现由粗放的土地利用方式向集约土地利用方 式的根本转变 可持续发展是科学发展观的核心内容。 可持续发展是既满足当代人的需要, 又不损害 后代人的利益。 长期以来,粗放的经济增长方式造成了土地资源的浪费。主要表现在一些地方搞 GDP 至上,盲目投资,低水平重复建设,拼资源、高浪费、低产出;建设盲目铺摊子,建宽马路、 大广场,大量占用城郊良田;建设用地占地增长速度大大高于经济增长速度。这些都是粗放 式的土地利用方式,其共同特点是占地多,产出率低,其后果是浪费土地资源,严重损害了 子孙后代的利益。这种以巨大的环境和资源代价来换取眼前利益的方式已不适应我国国情。 我国土地资源是有限的, 人多地少的国情, 要求必须改变经济的增长方式, 提高土地利用率, 科学用地。这就是走集约用地之路。 三、我市节约和集约利用土地面临的形势及对策 湘潭市地处湖南省中部,面积 5015km ,耕地 215.8 万亩,人口 290 万,其中城市人 口 78 万。下辖一县两市两区,是一个以冶金、建材、纺织、新材料、化工业为支柱的湖南 省重要工业城市。近年来,随着“三化”进程的加快,城市建设的加快,我市市城区已由 2000 年末的城市规划面积 65km 发展到 2004 年末的城市建城区面积 80 km 。虽然全市经济 和社会发展已经开始步入良性循环的轨道,呈现快速发展的良好势头。如去年全市 GDP 突 破 300 亿元,达到 315.38 亿元,同比增长 13.4%;辖区内财政总收入和地方财政收入分别 突破 30 亿元、 亿元大关, 20 同比增长 33.3%和 22.7%, 市本级 10.53 亿元, 同比增长 21.8%, 跃上了一个新的台阶。 城乡居民生活水平不断改善, 尤其是农民人均可支配收入达 3806 元, 实际增长 20.2%,是历年来增收形势最好的一年。但是,资源消耗、环境恶化等问题等也
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越来越显露, 国土资源等生产要素对经济社会发展的制约日益严重, 经济的快速增长正面临 着国土资源等生产要素短缺的矛盾。 一是用地保障存在很大缺口。 我市每年的农用地转用指 标由国务院下达,市城区规划区内的农用地转用、征用由国务院批准,这在一定程度上制约 了我市项目建设的用地需求。 近几年, 用地计划指标总是少于实际用地需求, 用地缺口较大。 从过去四年全市建设用地的报批情况来看,2001-2003 年,国务院下达全市的农用地转用 计划指标为每年 350 公顷,2004 年为 280 公顷,而实际每年的用地计划指标都不能满足实 际用地需求,如 2003 年,仅市城区实际报批的农用地转用指标就达到了 522.7 公顷。近两 年,党中央国务院把严格土地管理作为经济宏观调控的重要手段,用地审批越来越严,用地 计划指标成了刚性指标,不能突破。二是耕地保护压力大。我市尽管连续五年实现了耕地占 补平衡, 但耕地总量却仍在逐年减少, 去年已降为 215.8 万亩。 全市目前人均耕地只有 0.68 亩,为全省人均水平的 75%,低于联合国粮农组织确定 0.795 亩的警戒线,并且我市地域 狭小,待开发土地潜力不大。其中可开垦成耕地的不到 3000 公顷。 要从根本上解决好这些矛盾和问题, 首先就必须牢固树立和认真落实科学发展观, 坚 持在保持经济快速增长的同时, 必须高度重视经济运行的质量和效益, 高度重视经济社会的 协调发展。作为国土资源部门要适应新形势新任务的要求,坚持改革创新,切实转变观念、 转变职能、转变作风,不断提高管理工作水平和行政效能,切实改变“重审批轻监管、重开 发轻保护、重眼前轻长远”的状况。要把工作的重心和主要精力真正转向资源宏观调控、资 源开发利用和资源保护管理等方面, 不断推进国土资源管理观念、 管理方式和管理手段的创 新,积极探索并尽快建立保护资源、保障供应、保证市场依法规范运营的有效机制和途径。 特别是要充分运用经济的、行政的、法律的手段,加强对国土资源的调控和市场监管,通过 整合有限的资源,发挥最佳的效益,把好钢用在刀刃上。现在,我市无论是中心城区,还是 全市经济,都已进入一个加速发展的时期,由此带来启动建设的重点工程项目比较多,投资 的规模也比较大, 对土地的需求量也相应增多。 这就要求我们国土资源部门主动服务经济发 展大局,紧紧围绕开放带动、强工富市、科教兴市三大战略,建设湖南先进制造业中心、湘

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中南现代物流中心、长株潭生态休闲中心“三个中心”做好管理和服务工作,真正做到对全 市经济运行、 国土资源现状和国土资源的需求心中有数, 寻找经济发展与资源供应之间的平 衡点,切实提高运用土地政策参与宏观调控的能力。 1.搞好规划调控。 1.搞好规划调控。严格实施土地利用总体规划,坚持按规划、计划供地,维护规划的法律权 搞好规划调控 威。及时科学修编规划,以土地利用总体规划和城市建设规划为龙头,制定统一的供地计划,在计划 立项、 规划许可、 建设等各个环节协调一致。争取政府支持, 把好土地供应关, 与计划、 规划、 建设、 房产相关部门建立有效的协调配合工作机制,按规划、计划供地。 2.搞好计划指标调控。 2.搞好计划指标调控。今年我市新增建设用地上报计划达 900 公顷,而国家下达给我市的农用 搞好计划指标调控 地转建设用地控制指标只有 226 公顷,用地指标严重不足,土地供需缺口大,给我市项目建设、招商 引资带来了一些困难。我们必须优化配置土地,盘活存量土地,坚持集约用地。去年,我们认真清理 了市区存量土地、闲置土地。共清理土地 180 宗,总面积 17142.265 亩。其中闲置土地 59 宗,面积 1386.265 亩;存量土地 121 宗,面积 15755.92 亩。按照市政府的统一部署,我们将着手盘活这部分 存量土地。一是按照依法、公平、有偿的原则,对满两年以上未使用的闲置土地予以收回。二是调整 已批未用土地。 按照整体规划、 土地用途、 产业政策的总体要求进行调整, 优先产业项目、 外资项目、 骨干项目的急需用地。三是控制园区圈占土地。园区项目用地必须同其投资强度、产业效益和生产税 收挂钩,对那些投资项目小、产出效益低、占地面积大的项目,要“腾笼换鸟”和调小用地。严格控 制低效益、低水平项目进入园区和圈占土地,提高项目准入标准。 3.搞好产业政策调控。 》 3.搞好产业政策调控。一是按照《工业项目建设用地控制指标(试行)(国土资发[2004]233 搞好产业政策调控 号)规定,明确产业用地的投资强度、容积率、建设系数等项指标。按照市政府《关于工业园区用地 的具体操作办法》的规定,工业用地向园区集中,除国有大型企业扩建的工业用地外,一般不在园区 外安排工业项目新增建设用地。加强园区节约、集约用地的指导,既保障工业用地的有效供给,又防 止企业不当圈占土地、工业园区浪费土地。二是分清轻重缓急,保障重点。坚持区别对待、分类施策 的原则,把有限的用地指标,优先保障符合国家产业政策的工业制造业、物流商贸业项目和企业技术 改造,交通、能源等重大基础设施及社会公益类项目用地。三是充分利用政策申报土地,对符合产业

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政策的省、市重点工程项目,抓紧申报用地,积极争取上级支持,加快报批进度。 4、严格保护耕地。要严格落实耕地保护目标责任制和土地用途管制制度,严把建设用地预 严格保护耕地。 审、报批关,从严控制非农建设占用耕地。全面落实基本农田“五个不准”规定,认真落实基本农田 保护责任制,市、县、乡、村层层签订责任状,农户发放责任卡;加快基本农田信息建设步伐,各县 (市)区建立基本农国保护数据库;加大动态巡查和违法案件查处力度,确保基本农田不减少。加大 土地开垦整理补充耕地力度, 积极向省厅申请土地整理项目和异地补充耕地项目, 加强项目实施管理, 提高项目质量,制定工程验收标准,确保耕地占补平衡。加大新增费收缴力度和开垦费的管理力度, 确保应缴尽缴和专款专用。 、 5、加大土地执法力度。认真贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 (国办 加大土地执法力度。 发[2004]28 号)和省政府《关于深化改革严格土地管理的意见》精神,进一步巩固土地市场秩序治理 整顿成果,防止“反弹” ,在加大执法力度上下功夫,严格国土资源管理。要坚决贯彻有区别、有步 骤地恢复农用地转用审批的要求,杜绝一哄而起,突击批地占地,盲目集中上项目,确保国家下达的 农用地转用计划指标不突破。强化执法监察工作,加强执法队伍培训,提高执法水平,健全动 态巡查机制,加大巡查力度,有效遏制国土资源违法案件的发生。加大国土资源的法律政策 的宣传力度,提高人民群众依法用地、保护耕地的法律意识。

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积极探索建立科学的城区城镇土地潜力 调查评价体系, 调查评价体系,为发展湘潭经济服务
湘潭市国土资源局 彭政前

在国家推行建设节约型社会,严格土地管理,紧缩“地根”的情况下,充分利用和盘 活存量土地显得尤其重要, 而建立科学的城镇土地潜力调查评价体系, 真实全面掌握本地城 镇土地利用状况及其资产量与价值量,有效调控土地供应,势在必行。 一、探索建立科学的城区城镇土地潜力调查评价体系的必要性与可行性 (一)必要性。首先,建立科学的城区城镇土地潜力调查评价体系(以下简称调查评价 必要性。 体系)是全面、准确、真实摸清城区土地资产量与价值量的需要。我局在 2001 年“一化三 清”以及新一轮规划修编时,调查闲置土地约 70 公顷,目前初步估计城区近四年批回未用 的存量土地约 393 公顷,城区涉及护潭、先锋、云塘街道、昭潭、宝塔、板塘、霞城 7 个乡 (街道) ,21 个城中村存量土地约 680 公顷。以上合计约 1150 公顷,若以每公顷产生土地 纯收入 150 万元计,共 17 亿多元。这是一笔潜在的巨大的财富。其次,建立科学的调查评 价体系是坚持节约集约用地,建设节约型社会的客观要求。湘潭市城区人均耕地不足 133。 4 平方米,远低于国际耕地保有警戒线,人多地少,用地计划指标有限,用地需求矛盾十分 突出。近三年,国家与省下达我市农地转用指标平均 270 公顷左右,但实际报批用地每年平 均 700 公顷左右,今后用地计划指标很有限,批地难度大。目前土地利用比较粗放,土地利 用率和土地利用效率都比较低, 工业园区投资强度按省规定的标准有较大差距, 节约集约空 间较大。因此,建立潜力调查评价体系对于精打细算的节约集约高效利用土地,在新增建设 用地有限的情况下,充分发挥存量土地的作用,适时调节建设用地的需求是十分必要的。再 次, 建立科学的调查评价体系, 是地方政府在调查土地资产量、 价值量及其动态使用状况下, 建立合理有效的财政、 税务征收机制, 制定地方财政土地收支预算的一项十分重要的基础工

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作。因没有基础数据支撑,目前城区土地税收据估算只有城区建设用地总量的 20%多。按国 务院(2006)31 号文件要求:土地出让总价款收支两条实行预算管理,有了基础数据库, 将会增加预算编制的规范性与科学性。 (二)可行性。第一,业务工作有基础。湘潭市国土资源局于 1997 年初步进行了一次 可行性。 城镇地籍调查,调查面积 87.92 平方公里(建成区 56.92 平方公里,水域、农用地 31 平方 公里) ,2002 年初步建成了能满足土地登记发证的城镇地籍数据库。第二,国家、省的试点 提供了机遇,湘潭市城镇地籍调查与数据库建设列入了国家和省的试点。2006 年 5 月 15 日 国土资源部根据《2006 年国土资源大调查项目计划(草案),确定湘潭市等七个城市作为 》 2000-2010 年的城镇土地利用现状与潜力调查试点城市 (国土资发[2006]101 号) 目前部已 , 下达批复,要求 2007 年 8 月必须完成。2005 年 5 月,省国土资源厅确定湘潭市国土资源局 为省第二批城镇地籍数据库建设试点单位。 作为试点单位在技术、 资金上将得到上级不同程 度的支持。第三,业务技术力量有保障。湘潭市国土资源局已建立了信息中心,且与湖南地 调院、 武汉中地公司等技术单位有合作经验, 从事此项工作多年的中高级职称技术人员数十 名。第四,资金投入有能力。完成湘潭市城镇地籍调查,建立调查评价体系,总的建设费用 1090 万元,预计两年完成,每年投入 500 万元左右;每年工作运行费用 200 万元左右。合 计每年投入 700 万元。 随着土地收入的增加和地方财政收入的增长, 政府有能力保证这部分 长效基础工作经费。 二、建立科学的城区城镇土地潜力调查评价体系的基本构想 (一)调查评价基本原则。建立科学的调查评价体系,必须遵循以下原则:一是全面 调查评价基本原则。 准确的原则,要做到城市规划区范围内不能遗漏,各类用地面积必须准确,土地登记或变更 登记数据与实地、图件相一致;土地统计数据与真实情况基本相吻合。二是科学、实用的原 则,建立的调查评价体系应比较科学,设计合理,操作运用方便,而且支撑的各种数据库应 在全市互动联网,提高办事效率。第三,现势性、动态性原则,全市相关部门要建立动态管 理机制,有专门机构与人员进行动态监测,补充调查与登记,以保证季度、半年、一年的数

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据公布。 (二)调查评价的重点。建立科学的调查评价体系应突出重点,在全面调查评价的基 调查评价的重点。 础上,重点对大型工矿用地、园区用地、城中村改造用地,以及清理出来的存量与闲置土地 进行调查评价。 (三)调查评价体系构建设想。 调查评价体系构建设想。 1、调查评价体系的基本框架 拟构建一个以湘潭市城区城镇地籍调查为基础, 辅之以城区土地利用动态监测体系与城 区土地地价动态监测体系的基础平台。 城镇地籍调查是指依据《城镇地籍调查规程》 ,对城市、建制镇、独立工矿的用地进行 权属调查与地籍勘丈。 土地利用动态监测体系是指以土地利用现状和地籍调查为基础,利用 RS、GPS、GIS 等 技术手段对土地资源及其利用状况的信息进行持续收集调查, 以科学手段开展系统分析而形 成工作机制、体制。 地价动态监测体系是指依据《城市地价动态监测技术规范》而建立的,运用现代计算机 技术与网络技术对城市地价变化情况进行动态监测的体系,它包括地价信息采集、处理、监 测与发布。 在建立基础平台的基础上再分三个层次建立调查评价系统: 即宏观层次区域调查评价系 统,中观层次土地用途类别调查评价系统,微观层次宗地调查评价系统,形成一个湘潭市城 区城镇土地利用潜力调查评价数据库。以图示意:

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城区地籍调 查数据

城区土地利用 动态监测数据

城区土地地价 动态监测数据















镇土





















区域土地综合 评价系统

土地用途类别评 价系统

宗地潜力评 价系统

土 地 利 用 结 构

土 地 利 用 效 率

土 地 利 用 效 益

工 业 用 地

商 业 用 地

住 宅 用 地

基 本 情 况

土 地 利 用 现 状

土 地 利 用 潜 力

2、调查评价指标的体系 1、区域综合评价指标; a、土地利用结构:土地利用结构是指城市土地规划的功能区分与用地布局。其结构比 例对于土地合理利用具有十分重大的作用,必须按国际与国家规定指标,结合湘潭的实际, 将工业、商业、居住、办公、公共性与公益性用地的比例结构确定在较理想的额度上,既考 虑经济效益,同时也要考虑社会与生态效益。 b、土地利用程度:是指人们对土地利用与改造程度以及土地受人为影响的变化程度。
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它包括土地利用率,即一定区域内已利用土地占土地总面积的比例;区域土地投入强度,即 区域年固定资产投资的强度;土地使用强度,即区域综合容积率。 c、土地利用效益:土地利用效益是指土地利用过程中单位面积所产生的经济效益和社 会效益。我们设立指标时主要量化经济效益。即体现在地均 GDP 增长率,每增长 1%的 GDP、 土地使用面积增长比率和地均二、三产业增加值,即平均每增加一定单位面积土地,二、三 产业增加的经济价值。 2、土地用途类别评价指标 a、工业用地指标:工业小区及项目的用地结构指标,土地投资强度指标(每公顷土地 投资额度) ,土地使用强度指标(建筑密度、容积率)和地均土地投入产出指标(产值、税 收) 。 b|、商服用地指标:商服用地评价除考虑土地投入强度与土地使用强度外,侧重考虑地 均产值指标与地均利税指标。 c、居住用地指标:居住用地评价除考虑土地投入强度与土地使用强度外,要重点考虑 人居环境和谐度(空间、地理环境指数与基础设施完备指数)和住宅空置比例。 3、宗地利用评价指标 宗地是土地利用的基本单元,宗地评价指标体系是区域综合评价与用途类别评价的基 础。 a、宗地基本要素:位置、面积、用途、权属、地价; b、土地利用状况:土地利用率,土地投入强度、土地使用强度; c、土地潜力评价:合理利用度、经济价值度、可选择度。 4、建立调查评价的数学分析模型。 调查评价体系应建立科学的数学分析模型。只有建立了数学模型,才能将某一个区域, 某种用途的土地和某宗地的土地利用率、土地利用效率、土地利用效益、土地利用潜力予以 量化,并且确定各个相关要素的合理权重值,以百分比加以计算、统计,以便有效、规范的

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进行调查评价。 5、建立有效运行的工作与网络系统。 建立城区城镇地籍调查(含变更调查) 、土地动态监测、地价动态监测的横向与纵向的 工作网络,以保证城区土地潜力调查评价系统的现势性。 建立以市政府政务信息网、城市建设信息网、城市规划规划信息网、城市发展与改革信 息网、 城市社会经济调查统计信息网、 城市房产信息网等信息网络相沟通的信息化网络平台, 以保证资源共享,数据共用和定时公布调查评价结果制度的实施。 三、建立科学的城区城镇土地潜力调查评价体系应解决的问题 针对目前我局及市直相关部门基础工作参差不一,信息化程序不同,以及人力、物力、 财力和工作职责协调等问题,建议要着力解决三个方面问题: (一)组织领导与协调问题。建立科学的调查评价体系必须加强组织领导与协调。外 组织领导与协调问题。 部协调应建立市政府领导,国土资源局牵头,各相关部门参加的调查评价非常设机构,负责 协调处理关系,明确各部门各工作单位的职责,建立各种工作程序与制度,形成一个能及时 对外公布基础信息的机制与体制。 在协调外部关系时要注意处理好三个关系: 一是经济增长 指标与节约集约用地指标的关系, 将节约集约用地指标纳入国民经济发展统计范围; 二是调 整控制城市规划与提高土地利用效率的关系, 在管理审查城市规划过程中, 把提高土地利用 效率作为一项重要内容; 三是处理好局部信息化建设与有机整体信息化的关系, 在建立调查 评价体系时, 相关部门的信息化应在市政府的统一调度下同步发展建设。 内部协调要制定好 工作方案,注意处理好三个关系:一是地籍与地价的关系,地籍是管产权产籍,地价是量化 土地价值量,两者应该有机结合,才能达到较理想的效果;二是行政性手段与技术性手段的 关系,组织时强调行政手段,具体操作时突出技术手段;三是静态与动态的关系,所有的数 学模型都是以一定时间、一定的数据为基点,是静态的。但要保证数据的动态性、现势性, 必须及时更新调整。从数据到图件,从基层国土所到业务科室、信息中心均应将动态性调查 评价制度化。

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(二)解决技术支撑问题。调查评价体系是一项技术性要求很高的系统工程,必须下 解决技术支撑问题。 大力解决技术支撑问题。第一,建立以国土资源系统为主的专家队伍,在广泛调查,参观考 察的基础上,将调查评价的软件系统与数据库建立起来。第二,建立相关部门专家参与的联 合工作的专家队伍,发挥市国土资源学会的作用,将其他行业的专家联络起来,共同参与调 查评价体系的可行性研究与实施。第三,建立运行调查评价体系的专业技术骨干队伍,利用 各种方式培训各类专业技术骨干, 建立一支行政与专业技术骨干合作的科学的城镇土地潜力 调查评价队伍。 (三)解决资金筹措的问题。建立城镇土地潜力调查评价体系是一项为政府为社会服 解决资金筹措的问题。 务的公共性基础工作,建设系统要大量的投入,转入正常的运行要投入。参照周边城市经验 城镇地籍调查每平方公里至少要 8 万元, 建立地籍调查数据库每平方公里 1.5 万元。 城区扩 大勘测和调查 60 平方公里计 570 多万元,补充调查(含建库)80 多平方公里,按每平方公 里 4 万元计算,需 320 多万元。软件开发 200 多万元,总计 1090 万元。分两年建设完毕, 每年投资 500 万元左右。调查评价系统与数据库建立后,每个季度要监测、变更,要及时对 外公布评价结果;设备要维护,运行费用一年计 200 万元左右。建议政府纳入财政预算,如 果政府不纳入预算或预算不足,可以给政策,采取“谁投资,谁受益”的办法招商引资,除 政府宏观决策及公共性服务外,其他需利用该系统的实行有偿使用。

2007 年 1 月 11 日

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中部城市工业用地地价杠杆 在节约集约用地中的作用
湘潭县国土资源局 湘潭大学 2006 级 MPA 学员 何文伟

摘要:中国经济的高速发展,已经造成土地的相对短缺,同时由于我国经济体制还处在由计 划经济向市场经济过度的特定时期,地方政府的过度干预,造成了土地价格的不合理,尤其 是工业用地地价, 致使目前还存在大量粗放利用土地的情况。 为了建立合理的工业用地出让 价格体系,本文采用博弈分析的方法,从政府与政府和政府与企业两个方面来分析,根据影 响工业用地价格的因素, 得出中部城市工业用地价格在节约集约用地中存在的问题并相应地 提出了一些建议。 关键词:中部城市;工业用地;博弈分析;政府干预;价格体系 长期以来,低廉的工业用地地价一直是当地政府吸引外资和高科技项目的重要手段之 一, 对一个地区的经济发展乃至社会稳定都起了一定积极作用。 但是由于我国经济的迅速发 展和土地资源的相对紧缺, 国家逐步加大对土地资源节约和集约利用的监控, 土地必将走上 一条集约化经营的道路。而工业用地作为土地用途中的一种,如何形成合理、有效的地价市 场运作机制,促进工业用地节约集约利用,也是十分必要和紧迫的。 1、中部城市的经济发展和工业用地价格情况 经济政策上的中部地区主要包括山西、河南、湖北、湖南、江西、安徽等 6 省。中部 6 省国土面积为 102.7 万平方公里, 总人口 3.63 亿, 分别占全国的 10.7%和 28.1% 。 近年来, 在国家政策的大力支持和自身的努力下,中部城市的经济都取得了长足的发展,GDP 在“十 五”期间基本上都翻了一番,经济发展同时也带动了土地价格的上涨,但工业用地的价格并 没有相应地上涨幅度。根据中部城市工业用地价格情况(见表 1) ,再对比同期其他的国民 经济指标(见表 2) ,可以发现,在“十五”期间,除长沙市外,其他城市的工业地价增长
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幅度都远低于同期主要国民经济指标的增长速度, 从这一方面说, 中部地区的工业地价存在 不合理性,工业用地存在粗放利用现象。 中部城市工业用地地价情况(2001—2005) 表 1 中部城市工业用地地价情况(2001—2005) 年份 城市 武汉 长沙 南昌 合肥 太原 郑州 537 212 223 304 409 502 602 316 230 309 411 508 630 322 237 312 414 519 629 329 257 318 418 525 637 366 273 325 424 531 2001 2002 2003 单位:亿元、 单位:亿元、% 2005

2004

中部城市“十五” 图表 2 中部城市“十五”期间主要经济指标与工业地价增长幅度对比情况 年份 城市 武汉 长沙 南昌 合肥 太原 郑州 66.0 108.8 107.8 134.9 98.5 99.3 107.5 215.0 435.2 247.6 257.4 177.3 48.5 42.9 65.9 42.1 61.2 60.4 GDP 固定资产投入 城镇居民人均收入

单位: 单位:% 工业地价 18.6 72.6 22.4 6.9 3.7 5.8

2、中部城市工业用地地价在节约集约用地中存在的问题 通过研究,可以看出存在以下一些问题: (1)中部城市主要依托长三角、珠三角和环渤 海三个经济发达地区,自身并没有建立密切的联系,导致不能充分发挥区位整体优势。 (2) 由于中部城市自身的经济并不发达, 地方政府认为, 要吸引外资主要靠低价的土地和优费的 政策。 (3)正是由于经济和自然条件的原因,中部各个城市都以低廉的地价为招商引资的筹 码,都以牺牲土地为代价带来投资。 (4)当地政府并没有充分地扶持本土企业,没有认真地 在内部挖潜, 致使大量的资源被外来企业占用, 以至于当地的经济并没有发生实质性的进步。

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(5)政治体制不完善,政令不够畅通,中央政府的判断和地方政府的判断不一致,中央与 地方的看法和做法往往存在偏差,致使中央政府的方针、政策、决策在一些地方政府落实不 到位、执行不力。 (6)地方政府未按市场经济规律办事,政府大量介入经济活动的现象依然 普遍,甚至充当竞争主体的角色,导致工业用地地价无序竞争。以至于将市场经济体制中的 政府干预与市场调节严重对立起来,排斥市场经济规律。 (7)政府官员考核体制改革未跟上 经济体制改革步伐,地方政府官员为了获得升迁,只注重短期效益,而忽略了可持续发展的 问题,导致这些问题长久以来不能得到有效的改正。 3、中部城市工业用地价格的模型分析 3.1 地方政府与地方政府的博弈分析 参与人:在此博弈模型中,参与人有两方(在参与人有三方或三方以上时,以两两分开 来计算) ,分别是参与竞争的地方政府。地价信息是充分的,参与人的行动时可以观测的。 每个地方政府有两个选择,即不降价和降价。 A1 表示 A 政府不降价, A 2 表示 A 政府降价;

B1 表示 B 政府不降价, B2 表示 B 政府降价。明显地可以看出,参与竞争的两个政府存在一
种不合作博弈,假设两政府将出让地块在降价前所获收益分别为 R A 、 R B ,在竞争过程中, A 市认为通过降价可以得到该投资(该投资带来收益远大于降价带来的损失) ,并使收益增 加 R 0 ;对 B 而言,不降价就将损失 R 0 ,若都采用降价,所获收益分别为 R A 、 R B ( R A R A R 0 , R B R B R 0 ) 这样就形成了博弈收益矩阵, , 在双方都没有停止降价的
' ' ' '

情况下,可能出现零地价甚至负地价。这样的结果也就导致了在地方政府之间,都是以牺牲 土地价格市场的合理性来争取企业投资,最终的结果也就是国家的资产大量流失。

A1 B1 B2
( RA , RB ) ( RA R0 , RB + R0 )

A2
( RA + R0 , B R0 ) R ( RA , RB )
' '

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3.2 地方政府与企业的博弈分析 在地方政府与企业之间, 争论的焦点主要在于投资额度。 政府出让土地不仅是为了获得 土地出让金, 更多的是为了引入资金可以获得税收和提高当地的就业率, 同时提高当地政府 官员的政绩考核分数。在此博弈模型中,参与人为地方政府和投资企业,假设地方政府有某 宗地的土地出让金为 C, 企业的投入为 T, 企业的收益为 L, 企业给当地政府带来的税收为 S, 带来的社会效益为 V(包括就业机会、官员业绩、社会稳定等) ,该地的基准地价为 Z,则政 府的期望收益为 Q1 =C+S+V-Z ,则企业的期望收益为 Q 2 = L-T-C-S ,在一般情况下,L、 S、V 与 T 密切相关,则认定 S=n1T , V=n 2 T , L = n 3T ,则 Q1 = C Z+(n1 + n 2 )T ,

maxQ1 = max C Z+(n n1 、 2 )T Q2 = ( n 3 n1 1) T-C ,地方政府在某一工业区选择某类企业时,我们认定1 + nn 2 、 n 3 是
固定的,而 Z 也是固定的,则要满足:

{

maxQ2 = max ( n 3 n1 1) T-C

[

]

由于 C 相对于 T 来说,是非常小的,在此情况下, Q1 、 Q 2 只与 T 相关。 政府与企业为了各自的利益, 除了工业用地价格外, 展开博弈重点就在企业的投资额度 上了。当一个企业的投资额达到一定程度,政府将以低地价甚至负地价出让土地;而企业由 于地价较低, 便于扩大投资, 则大量占有土地。 这样地方政府与企业为了达到所谓的 “双赢” , 将采取粗放利用土地的方式,这一现象的结果将导致地价的不合理,土地的滥用。 综上所述, 无论政府与政府还是政府与企业之间的博弈, 出现的结果都是低地价乃至负 地价,即使是在理智决策的情况下,纳什均衡对应的均衡收益也是大致一样的。只有建立合 理、有效的地价市场运作机制,才能真正达到节约集约利用土地的效果。 4、解决问题的建议: “现代经济和社会需要政府在合理范围内积极发挥其作用” 当然, , “我们不应用浪漫 的眼光看待市场机制的作用,也不可用理想化眼光观察政府行为” 。
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为了使中部城市工业用地地价从不合理走向合理, 土地利用从粗放走向集约, 制定完善

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的工业用地价格体系,促进工业用地节约集约利用,笔者认为关键在于规范地方政府行为。 4.1 遵循市场发展逻辑,规范政府行为,治理政府过度干预。 “政府组织是一个多级次的官僚组织结构,在这种复杂的组织体系中,各级政府、部门 必须相互配合、协调,按照共同的行为准则履行职责,才能保证国家机器的正常运行,为了 保证秩序,国家必须建立治理机制。 在土地管理体制改革过程中,应加强对地方政府管 ” 理土地行为的治理, 行政管理手段必须遵循市场经济发展的逻辑。 市场经济的真实意义就是 让市场来配置资源,让市场来决定企业的生存发展,政府要干预和调节的是宏观经济领域, 企业取得土地的成本属微观经济活动,地方政府应尽量发挥市场机制作用。 首先, 科学处理地方政府与土地市场的关系。 地方政府的责任重点应放在土地供应政策 的制定、交易规则的执行和土地市场运行秩序的维护上。市场的培育和健康发展,需要权威 的地方政府,更需要地方政府有较强的整合功能,其核心是工业用地价格应由市场来决定。 因此,中部城市作为一个经济政策的整体区域,应该整合区域资源优势,打破地方政府系统 内部条块分割的格局, 建立具有可操作性的跨区域的土地规划, 减少各城市之间的恶性竞争, 使价格走上市场合理化道路,减少政府自身的价格战争导致的土地资源白白浪费。 其次, 科学处理地方政府职责履行和企业效益的关系。 地方政府在促进土地这一生产要 素市场发展的方面,应着重培育市场,加强基础设施建设,加强执法监管,培育和发展社会 中介组织, 创造良好的市场环境。 企业应从产品市场需求状况和自身实力方面来考虑投资规 模和用地面积,以达到最小的投入,最少的资源消耗,获得最大的产值,获取最大的利润。 再次,科学处理地方政府内部要素的关系。国土资源部门实行省级以下垂直管理,职责 上执行的是中央关于土地方面的方针政策决策, 职能上是为地方政府经济发展服务。 工业用 地的出让价格是由地方政府来决定, 当地国土资源部门应该在中央政府约束的工业用地最低 价的基础上来执行地方政府的决策, 因此, 地方政府与当地国土资源部门既是一种领导与被 领导的关系,又是一种决策与执行的关系,也是一种分工与协作关系,实质上是一种整合功
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能基础上的权力制衡,最终目标是两者统一起来,按照市场规律来确定工业用地地价。 4.2 构建科学合理的工业用地地价市场运作的激励—约束机制。 工业用地出让管理权利实际掌握在地方政府手中, 中央土地主管部门对之缺乏有效的约 束力,暂时也没有促进工业用地地价合理化的良好激励机制。若要应对“地方政府失灵”现 象,在现阶段不仅需要市场来导向,更需要中央政府来规制,针对地方政府和用地企业建立 有效的激励和约束机制。 首先, 应由中部城市省级人民政府在全国土地等级、 基准地价水平等综合平衡后分等级 的基础上制定区域性的工业用地出让最低价, 以此作为出让工业用地地价的最低门槛, 控制 市、 县地方政府出让工业用地价格的弹性范围。 制定原则应不低于新增建设用地的土地有偿 使用费、 征地拆迁补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和, 有基准地价的地区, 协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的 70%。 第二,杜绝变相低价出让工业用地行为,严格查处变相返还和财政补贴行为。 第三,交易信息要公开,交易规则要公平,交易程序要公正,地方政府土地交易机构应 严格执行土地交易两个《规范》 。 第四,建立以基准地价为核心的地价体系,严格按土地用途和级别核准地价,定期及时 更新和公布地价信息。 第五,严格对建设用地进行用途管制,新增建设用地批准后,应规定建设项目用地单位 在规定年限内不得改为其他建设用途, 尤其是地方政府不得批准用于房地产开发, 规制房地 产开发企业圈地行为。 第六, 中央和省级人民政府应加强对市、县人民政府工业用地出让行为的动态巡查, 不但要加强对出让价格的监控, 还应加强对出让地块的跟踪监督, 保证新增工业用地的合理、 集约、节约、利用,激发存量工业用地的挖潜、拓展、流转,做到工业用途土地资源不闲置、

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不浪费,增强地方政府对工业用地集约利用的关切度。 第七, 运用土地利用集约度调控工业用地地价, 制定土地利用集约度与工业用地地价调 节系数, 对利用率的地区, 可以适当提高工业用地地价出让最低价, 对土地利用率高的地方, 可适度增加新增建设用地指标。 4.3 重新制定地方政府官员绩效评价指标体系。 地方政府官员关于土地管理方面的绩效评价应针对上级政府制定的土地政策实现的目 标来予以考核。 对区域性工业用地地价的绩效评价, 不能简单的以地价高低来对地方政府进 行绩效分析评价, 而是应该运用影响地方政府制定正常工业用地地价的相关经济因素, 从侧 面来分析其指标体系构成,以此来考评地方官员的业绩,其结果作为官员升迁的依据。 第一、 地方经济 GDP 增长率与工业用地地价增长幅度的关联度。 土地是市场经济的基本 生产要素之一,GDP 是经济发展结果的集中表现,因此,GDP 增长应相应地带动工业地价的 增长,两者的增长幅度从经济学角度来说是基本一致的。 第二, 地方政府土地投入多少与工业用地地价增长多少的关联度。 土地投入不仅包括几 通一平等直接投入费用,而且包括城市基础设施完善、公益设施配套等间接投入费用。这些 投入不仅符合土地产品深加工带动土地升值原理, 更符合用土地估价的原则和理论来评价工 业用地地价上升的结论,因此,土地投入获得的产出效益,除税收增加以外理应包含工业用 地地价相应的增长幅度。 第三,地均 GDP 的高低。即企业购买土地用于其工业产品的生产,所产生的收益分摊到 单位面积土地上的产值。 这一指标是从企业购买土地后所获得实际生产效果来考评工业用地 地价,正面是考评企业产值,侧面可考评地方政府对土地资源的使用效率。 第四,土地利用集约度。这一指标应从政府和企业两个角度来评价土地利用集约度,从 政府考评角度来说, 应包括土地供应率、 项目用地开工率、 土地利用率、 土地闲置率等指标;

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从企业考评角度来说,应包括投资强度、容积率、建筑系数等指标,土地利用集约度的高低 是其区域工业用地地价合理性的表现。 第五, 劳动力状况。 一般来说, 当地劳动力质量越高, 给企业带来的生产效率也就越高, 所生产的产品附加值也就越高, 在单位面积上所创造的财富也就越多, 还能有效消除异地劳 动力带来的各种附加成本。这一指标是从土地财富创造的源泉来考评工业用地地价的。 参考文献:

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浅谈湘潭市的土地集约利用与发展
湘潭市国土资源局 钟兴华

湘潭市人多地少、 后备土地资源相当匮乏, 而经济的发展和城市建设对建设用地的需求 却日益增大。土地资源的有限性、解决现实土地供求紧张的矛盾、实现可持续发展的理念都 要求我们必须提高土地的集约利用水平。 一、湘潭市土地利用现状 1、人多地少、人均耕地资源稀缺,后备土地资源尤为匮乏。据《湘潭市 2006 年统计公 报》 ,至 2005 年底,全市土地面积为 5014.96 平方公里,总人口 282.8 万,人均土地面积 0.00177 平方公里,每平方公里人口密度为 563.9 人,人均土地面积不及全省平均水平、而 人口密度却大大高于全省平均水平, 是全省人多地少矛盾最为突出的城市。 尤为突出的是人 均耕地只有 0.68 亩,仅为全省人均水平的 75%,大大低于联合国农林组织规定的 0.795 亩 的警戒线水平;且土地后备资源匮乏,宜耕地较少,随着区域经济的高速发展,人口、土地 的矛盾将日趋尖锐。 2、农用地利用率高,建设用地利用率低。除小面积难利用的裸岩和荒水面,农地利用 率达 95%,大大高于全国 62%和全省 67%的水平。建设用地少部分闲置,未充分发挥效益, 近几年来, 经批准利用农用地转用的建设用地, 至今还有 1 万多亩未利用。 大规模的开发区、 大学城、大广场、宽马路、低密度工厂等,也造成土地利用结构和布局不合理,利用程度较 低。 3、经济发展和城市建设对建设用地的需求日益增大。随着近几年湘潭市经济的迅速发 展以及城市基础设施的不断完善,对建设用地的需求增长非常迅速。城区建成区由 2000 年 的 45 平方公里迅速扩展为 2006 年的 76 平方公里,短短五年时间,城区规模扩展了近 70%。 因此引发了大量的农用地转用需求,据市国土局统计数据显示,2001 年至 2005 年,湘潭市 农地转用建设用地共 31025.13 亩(约合 20.68 平方公里) ,其中,耕地转用 12760.29(约

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合 8.5 平方公里) ,占 42%。特别是 2006 年,由于通过湘潭市的武广高速铁路、潭衡高速、 潭韶高速、长灰一级公路等道路基础设施建设,将占用农用地近两万亩(约 11 平方公里) 。 根据第六轮规划修编,到 2020 年,全市建成区规模要达到 100 平方公里,100 万人口,还 需要占用农用地近四万亩。 二、湘潭市土地利用中存在的问题 1、土地利用效率较低。湘潭市在加快城市化进程中,新增大量建设用地,其中,近 40%的土地属低密度低容积率的低效使用,20%的土地处于闲置状态,土地利用效率较低。部 分企事业单位和建设项目存在圈地、占地、囤地行为,大规模的开发区、大学城、低密度工 厂等土地利用程度较低。 且随着近几年城市用地规模的不断扩大, 湘潭市却呈现出容积率下 降、土地利用效率进一步降低的发展趋势。据资料显示,2000-2005 年,全市市区城市用地 面积由 45 平方公里扩大到 76 平方公里,而住宅建筑容积率反而由 0.26 下降到 0.23。 2、土地利用效益不高。湘潭市土地产出与周边城市相比,单位 GDP 产出较低。2005 年 湘潭市所创造的 GDP 为 367.03 亿元,单位面积 GDP 为 731.8 万元/km ,而长沙 2005 年单位 面积的土地产出为 1288 万元/km ,相当于湘潭市的近 2 倍。 3、城市化发展是以建设用地需求的高增长为代价,呈粗放式扩张。2000-2005 年,全 市市区城市用地面积由 45 平方公里扩大到 76 平方公里, 平均每年扩大 5 平方公里, 年均递 增率高达 11%;尤其在 2004-2005 年,全市市区城市用地面积由 63.4 平方公里扩大到 76 平 方公里,年增长率高达 20%。而与此对应的,湘潭市城市化水平从 27.3%上升到 29%,只上 升了 1.7%,也就是说,六年间净增 35 平方公里城市用地,解决了一万五千农村人口的城市 化,相当于平均用 23 平方公里来解决一万人的城市化问题。显然,这种不追求城市土地利 用效率和单位土地面积产出率的粗放式城市扩张模式,造成了土地资源的严重浪费。 4、湘潭市城市建筑以低层为主,容积率较低。湘潭市城市建筑大都以低层为主,容积 率约为 0.39,其中,住宅容积率仅为 0.23,稍高于我国城市的平均容积率 0.33,但是低于 长沙、株洲等周边城市,周边城市利用高层建筑的垂直交通(电梯)来减少横向交通(汽车
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等) ,而湘潭市目前建筑基本上以低层为主,不利于土地利用效率的提高。 5、土地获取成本较低,土地利用缺乏经济约束力。从出让用地的统计数据看,从 2000 年到 2006 年 9 月,湘潭市共出让用地 1534 宗,其中 83%即 1272 宗为低价协议出让,只有 17%即 262 宗为招拍挂,面积 1371.8271 公顷,总地价 48.26 亿元,平均地价为 24 万元/亩。 湘潭市土地获取成本较低,土地利用缺乏经济约束,造成了土地的乱占滥用,土地闲置现象 严重。 6、土地利用规划缺乏对土地利用的控制。土地利用规划执行不严,缺乏公众的参与监 督机制,缺乏对土地利用的控制和管理;同时城市建设规划与土地利用规划严重脱节,造成 了土地资源的严重浪费。 三、土地集约利用的必要性 1、是土地资源有限的现实要求。目前,我国以占世界 7%的耕地养活了占世界 22%的人 口, 土地的承载量已近临界点。 湘潭市的现实情况是人均耕地资源少, 且耕地后备资源缺乏。 至 2005 年底,人均耕地只有 0.68 亩,为全国人均水平的 49%,全省人均水平的 75%。这就 决定了湘潭市的城市化发展不能走外延式、 粗放式的发展道路, 不能盲目扩大城市的占地规 模, 而应对城市用地精打细算, 努力提高城市土地使用效率, 走集约化、 内涵式的发展道路。 2、是缓解土地供求矛盾的迫切需要。城市土地的外延式扩张,造成土地供给的大量增 加,引起土地价格下降,投资人收益受损,与土地相关的税收下降,从而导致地方财政收入 减少。而土地集约利用有利于促进城市土地的保值增值,有利于吸引房地产投资,拉动经济 的快速增长。当前,湘潭市土地及房地产价格增长缓慢,远低于全国平均水平及周边城市, 其中一个重要的原因就是近几年湘潭市城市规模扩展过快, 城市建筑容积率较低, 土地利用 粗放。因此,适当控制城市发展规模,提高土地利用率,走集约化道路是湘潭市当前城市发 展必然的选择。 3、 是实现可持续发展的重要举措。 土地是我们赖以生存和发展的物质基础和生产资料, 没有土地就没有发展。 农用地与未利用地是宝贵的后备资源, 现代人的过分攫取就会造成对

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后代人损害。因此,对土地的开发和利用,要立足现在,兼顾未来。城市土地集约利用保护 了土地资源持别是耕地资源,提高城市土地使用率,是促进可持续发展的有效手段。 四、提高土地集约利用水平的途径 1、建立常抓不懈的工作制度。 为实现土地利用方式的根本转变,强化土地集约利用责 任意识,需要做好以下五方面的工作。一是建立集约用地宣传工作机制;二是建立集约用地 工作征求意见制度; 三是建立集约用地工作汇报制度; 四是建立集约用地工作调查研究制度; 五是建立集约用地工作年度考核评审制度。 要加强调查研究,摸清各类闲置土地的准确数 量。针对土地集约利用的内容和特点,开展区域土地利用集约度评价工作,建立科学合理的 土地集约利用评价体系和指标,并作为建设用地规模控制的基本依据之一。 2、科学编制土地利用规划,盘活城市存量土地。首先,从严从紧控制农用地转为建设 用地规模。对城镇建设用地及工矿、交通、能源等非农业建设用地,应制定政策引导采用高 度集约化的用地方式,立体利用土地的空间,最大限度地节约用地,少占耕地。其次,调整 土地利用结构与布局。要从发挥土地适用的优势上,提高有限土地的利用效能。应依据土地 利用的生态经济适应性使之用得其所,发挥最大综合效益。再次,合理利用地下空间,深化 土地节约和集约利用。 对用地单位利用自有土地建设地下空间作为地上建筑配套或附属设施 的,可以划拨方式使用;对利用地下空间从事经营性活动、销售或转让应依法有偿使用的, 出让金减半收取。最后,积极盘活存量土地,鼓励土地优化。对工业、仓储等利用率较低的 土地在符合城市规划的前提下调整为科研用地的,可以协议出让方式供地。 3、充分发挥地价的经济杠杆作用,用经济手段来管理土地。要发挥市场配置土地资源 的基础作用,最重要的杠杆就是地价。首先,要扩大国有土地有偿使用范围,稳步推进工业 用地的招标、拍卖、挂牌出让和经营性基础设施用地有偿使用,加快集体建设用地使用制度 改革步伐。其次,完善激励约束机制,通过调整土地收益分配,鼓励企业开发、利用闲置土 地。再次,制定地价与土地集约度的调节系数,对土地利用率低的项目提高供地价格,对土 地投资强度高的项目降低厂房租金、地方税收等。

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4、提高开发区用地门槛,实行项目准入制,加强项目批后管理。首先,要求工业建设 项目原则上向开发区集中,对投资额较小的建设项目,不再单独供地,建议通过租赁存量厂 房的形式获得生产经营场所; 禁止建造单层厂房; 鼓励工业企业在符合城市总体规划的前提 下, 利用现有厂区存量土地增资扩建、 改造或建造标准厂房出租。 其次, 提高开发区用地 “门 槛” ,建设项目在供地时,应约定土地用途、容积率、投资强度和开发进度等控制性要求, 充分利用空闲用地,提高土地投资强度、容积率和建筑密度,实现“产业集聚、布局集中、 用地集约” 的开发区新模式。最后,待项目竣工后, 按照上述要求进行复核, 未满足条件的, 要追究相应的责任。 5、充分利用现有土地,提高容积率。采取“两高两严”办法节约集约利用土地, “两高” 是提高容积率和建筑高度; “两严”是严控建筑密度和严保绿化率。倡导建筑向高空发展, 谋求内涵式发展,严格限制单层厂房,鼓励支持建造多层、高层公寓、厂房。合理布局城市 用地和人口的聚集程度,发挥基础设施和公共服务设施所产生的规模效益,节约土地投入。 6、设置土地闲置税,充分发挥税收的调节作用,加大土地保有的机会成本,促进集约 利用。改革现行土地闲置费为土地闲置税,以占而不用的土地为课征对象,对空地的实际持 有入课税,发挥税收的强制功能,有利于促进企业或个人节约用地,促进土地的合理利用, 提高土地利用效率,杜绝浪费土地的现象发生。

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提升建房质量

延长建房周期
刘世谋

——试论节约农村宅基地 ——试论节约农村宅基地
湘潭市国土资源学会秘书处

摘要:我国拥有人口 13 亿,其中农业人口占 8 亿多。随着经济的高速发展,人们建房热情高涨。从而导致 摘要 宅基地的紧张。本文运用亲眼目睹的事实,结合当前国内外事例,对当前农村建房中存在的问题进行分析, 提出“提升建房质量 延长建房周期”达到节约农村宅基地的目的。

关键词: 关键词:提升建房质量;延长建房周期;节约;宅基地

随着改革开放的不断深入, 人民群众的生活水平正不断地提高。 大部分人口袋里有了钱, 生活富裕了。其中大多数人已从最初解决温饱的层次转向购物置业、不断改变生活质量、不 断改善生存条件的高度,“衣、食、住、行”开始讲究起来。在广大农村,人们生活富裕起 来之后,在住的问题上尤其舍得投资,几乎将积蓄全部花在修建新房上,修建的房子一幢比 一幢气派,其积极性还在不断攀升,因而造成了宅基地的供需紧张局面。如果不妥善解决好 这一矛盾, 势必影响到子孙后代的生存与发展。 笔者认为这是一个值得我们大家共同探讨的 大问题。 为此, 笔者根据自己的观察分析, 认为提升农村建房的质量, 确保房屋的使用寿命, 应能有效延长修建新房的周期,从而达到节约宅基地的目的。下面就提升建房质量,延长建 房周期,节约宅基地的必要性、可行性及优势等方面进行简要的阐述。 一、提升建房质量,延长建房周期的必要性。 据悉,我国农村人们建房的周期一般不足二十年。也就是说,一个人一生以 70 周岁计 算,经历翻建或另建新房的次数在 4 次左右,其花费占去一生积蓄的 70%以上。 在农村现实生活中,人们将有没有建新房作为衡量一个人、一个家庭能力的标杆。从而 造成建房周期的缩短。 频繁建房的原因很多,但主要是以下两个方面:1、家庭子女多,子女结婚生子需另立 门户;

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2、邻里乡亲已经形成了相互攀比的风气。 建房子的初衷是因人们居住的需要。 但随着人们生活水平的不断提高, 农村建房的功效 已从最基本的遮风挡雨实用型,逐步转向美观舒适奢华型。张三李四相互攀比:比谁家的房 子高大,比谁家的庭院豪华气派。 在这种风气的左右下,有的家庭即使不缺房,一旦有了余钱,就会另建新房,以显示自 己的能力;另一部分家庭则出于要面子,在不具备建造新房的条件下,也会东借西挪硬着头 皮,导致负债累累,勒紧裤子建新房。 频繁的建房热, 一方面表明人们居住条件得到了很大改善, 另一方面却使一部分家庭因 建房增加了经济负担,还造成了宅基地供应紧张。 事实上,农村一方面宅基地的供需日日吃紧,另一方面对旧宅基地并不珍惜。在广大农 村, 被荒废抛弃的旧宅基地随处可见。 这一现象在山区尤其突出。 以笔者老家村民小组为例: 老家是丘陵地区,有山有地,如今全小组 14 户,被荒废的宅基地就有五处。为什么会存在 这一现象,原因很多,归纳起来,主要是两个方面的原因:一是随着社会的不断发展,交通 条件和交通工具在不断改善。 人们在生活中越来越感受到交通便利的好处。 人们在宅基地的 选址上,对先前交通相对不便的旧宅基地便弃之不用,而在公路、铁路两侧另选宅基地。另 一个原因,则是“风水”之说作祟,听从风水先生说词,认为原有的宅基地不利家庭的兴旺 发达,因此放弃旧宅基地的利用。 二、提升建房质量,确保房屋的使用寿命,从而达到节约宅基地的可行性。 农村建房如火如荼。 据了解, 目前农村大部分人口的人均住房的拥有量已从过去的几平 方米发展到几十平方米,甚至多达 100 平方米以上。人们不仅房子求大,院子也越圈越大。 以湘潭市为例: 1991 1996 年农村居民点用地人均增幅为 0.5%;至 1996 年农村居民点用地为 41014.49 公顷,占全市居民点用地的 76.3%,人均为 217.1 平方米。这一现象表明,农村在 建房中,普遍存在好大求多的趋势,建房面积随意扩大,从而导致闲置住房明显增多,房屋 使用率偏低。
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农村建房频繁,建房周期平均年限不足二十年,且房屋的质量也存在许多问题。从中不 难看出:农村房屋的使用寿命太短。显然农村在建房中对房屋的质量重视不够。究其原因, 一方面缺乏正规的房屋设计与规划; 另一方面则因一部分人建房的条件尚不成熟, 缺少建造 高质量房屋的先决条件。导致建房多年,仍不能完工,缺东少西,成了“半吊子”的“烂尾” 工程。这样既不能达到提升房屋品味的目的,也大大降低了房屋的使用寿命;还因为,我们 大家共同拥有的土地是有限的,从而造成了宅基地供应的相对紧张。 三、提升建房质量,延长建房周期的优势。 提升建房质量,延长建房周期,从而达到节约宅基地的目的。是一件一举多得的事情, 利国、利民、利于后代。其优势在于: 1、有利于节约人力、财力。 如果建房的质量得到了提高,房屋的使用寿命得到了保证,建房的周期就能相对延长。 一个人一生中建房的次数就相应减少了。 如果一个人一生中建房的次数减少一次, 就能省下 一大笔相应的资金。以湘潭农村目前建房 200 元/平方米的建筑成本计算,建造一幢 200 平 方米的房子,就能节省所需资金 40000 元。 2、有利于农村整体生活质量的提高。 “衣、食、住、行”诸多方面,样样少不了。 “住”仅仅只是生活中的一部分。毕竟每 个人创造的财富是有限的。假若“住”的花费减少,生活的其他方面显然就能得到必要的改 善。从而使生活的整体质量达到提升。 3、有利于节约相应的宅基地。 目前农村宅基地用量非常惊人,以湘潭市为例:1991 1996 年农村居民点用地人均增幅 为 0.5%;至 1996 年农村居民点用地为 41014.49 公顷,占全市居民点用地的 76.3%,人均为 217.1 平方米。虽然有关部门预测,居民点用地会呈下降趋势,但就当前农村的实际情况来 看,并不能令人如愿。如果提升了建房质量,延长了建房的周期,每个人就能减少建房次数 一至二次,因此而节约出的宅基地将会是一个相当大的数目。
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四、引导人们提升合理建房意识,改变农村盲目建房观念。 怎样使人们的观念得到改变,作为政府的有关职能部门有义不容辞的责任。国家国土资 源部孙部长在《全面准确把握科学内涵积极支持社会主义新农村建设》中明确指出:政府必 须在思想上实现从管理型向服务型的转变, 把自己的角色定位在政策引导和支持服务上。 1、 要尊重农民意愿。2、要加大支持和服务的力度。3、要加强对农民的引导。笔者以为,在指 导农村建房时,应当采取同样的积极态度,为人民群众提出好的建房建议、好的建房方案。 当然,随着社会的不断发展,人们尽自己的能力改变家庭的居住条件本无可厚非。但是 量力而行,适度调控是非常必要的。这就要求国土管理部门在严格控制宅基地供应的同时, 必须设法提升人们合理建房的意识。 一是提高人们建房的功能意识,明确建房的目的。建房归根到底是居住和使用的需要。 建房的大小应从家庭的实际情况出发,以房屋的使用功能为基础,不必一味地好大求多,甚 至盲从、跟风。 二是提高人们对房屋的修缮意识。 农村房屋的使用寿命不长, 除了房屋本身的质量存在 问题以外,还因为人们对房屋维护修缮作用重视不够。房屋使用寿命没有明确的标准。但是 现实中,房屋使用寿命在数十年甚至数百年历史的例证不胜枚举:如北京城里的“四合院” 、 福建永定的“土楼” 、岳阳的“张谷英村”等等,这些房屋的历史都有数十年甚至数百年的 历史,依然保存完好,且具有使用功能,并成为人们观光旅游的好去处。在国外,房屋使用 寿命有数十年甚至数百年历史的同样存在。 据网上消息, 如美国前总统克林顿购置的私家豪 宅,已有一百多年历史,他另花费 90 万美元进行了维护装修。显然,除了房屋本身的建筑 质量过硬之外,还取决于他们对房屋的维护修缮意识。 事实上,农村建房在“拆旧建新”过程中,许多房屋只需稍许维护修缮仍具使用功能, 可是许多人并不看重这一点,而是一味地追求房子越新越好。这样不仅浪费了人力、财力资 源,还增加了农村宅基地的供应的紧张气氛。 我国是一个拥有 13 亿人口的大国,其中农村人口达 8 亿之多。据有关部门统计分析,

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我国人口仍在继续增长,作为人口基数最大的农村其增长幅度还将更大。这说明,农村建房 宅基地的需求量将会更大,供需矛盾将会加剧。笔者以为,提升建房质量,延长建房周期是 节约农村宅基地一个行之有效的措施。 这样可以缓解宅基地的供需矛盾, 尽可能节约利用宅 基地,也为我们的子孙后代留出了可以生存发展的空间。

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湘潭市国土资源学会会讯编辑委员会名单
编辑委员会主任:刘森甲 编辑委员会副主任:彭政前、李菊生、黄建中 编 委:何文跃、尹海清、张卫真、廖永安、韩 阳、

刘任任、谭新伍、祝志刚、刘耀荣、孟德保、 邓才林、陈建良、李 铁、杨晓青、侯东南、

陈志高、李适丁、刘世谋 主 编:彭政前

副主编:何文跃、尹海清 责任编辑:刘世谋

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