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企业土地一级开发整理的收益模式分析


龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 企业土地一级开发整理的收益模式分析 作者:王壮 来源:《城市建设理论研究》2014 年第 08 期 摘要:城市土地一级开发是城市政府为了城市国民经济和社会发展规划、城市总体规划、 土地利用总体规划的顺利实施,在土地出让或划拨前对土地进行整理、投资、开发的过程。根 据城镇化的阶段性规律,中国目前已进入城镇化的加速发展期,未来 20-30 年仍然是中国城镇 化的快速发展阶段[1]。中国绝大部分城市已经采用了一级开发的土地开发形式。本文主要对 企业参与一级开发整理的收益模式进行浅析。 关键字:土地一级开发程序收益分析 中途分类号 F301.24 文献标识码:A 一、土地一级开发的流程与分工 土地一级开发,即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配 套指标等要求,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一 的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到建 设熟地条件,再进行有偿出让或转让的过程。 土地一级开发项目具有涉及的审批手续繁杂、需要接触的审批部门众多、耗时长的特点, 房地产企业通过与政府收益分成的模式进行土地一级开发,一个很重要的好处便是:双方可以 各负其责,各自发挥自己的“比较优势”——政府负责保证如规划审批、一级开发立项、征地拆 迁手续、项目验收等行政审批工作的通过,而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程 项目的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。 二、土地一级开发收益分成模式的运作要点 (一)土地一级开发的两条收益途径 目前土地整理的收益模式通常有两条途径:一种途径是,通过土地公开交易市场出让土 地,增值收益部分按照合同约定取得。另一种途径是,开发商与政府共同约定出让土地的限制 性条件,在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权。开发商通过上市公司的股票配售或信托融 资,上交土地出让金,获取土地使用证。后期的开发主要有两种形式:一是采取土地分块合作 开发的模式,进行资金的快速回收;二是以开发项目为标的,从银行获取项目融资贷款进行房 地产开发。 (二)共同出资设立项目公司 龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 房地产企业往往通过设立项目公司来进行土地一级开发项目的操作。在收益分成模式 中,有些项目公司会选择由房地产企业、政府部门(或政府的投融资平台)共同出资设立,负 责对土地的一级开发项目进行经营管理,包括开发资金的融资、参与土地运营的策划、市政配 套设施的建设,以及配合政府部门进行土地征收拆迁补偿、土地二级市场潜在受让人的招商等 工作。一般来讲,房地产企业会持有项目公司的大部分股权。 通过共同出资设立项目公司, 房地产企业与地方政府建立利益共同体,共享土地增值收益转化而来的项目公司分红。 (三)土地一级开发净收益的分成 一般来讲,“土地一级开发净收益”被定义为,“国有土地使用权出让价款”减去“土地一 级开发成本”,再减去“政府提取的各项费用”。其中,土地一级开发成本通常由项目前期费 用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用(如监理费、工程设计 费、管理费用、财务费用等)、相关税费等构成。按照国家有关规定应提取的各项基金、规 费,主要包括土地收益基金、廉租房基金、农业开发基金、教育基金、农田水利基金、失地农 民保障金等。 项目公司与政府之间的土地一级开发净收益分成比例的约定,是一级开发合同当中最为关 键的条款。分配比例的设置通常与土地一级开发的

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