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土地一级开发流程及收益模式


上篇:昆明市土地一级开发
一、 土地一级开发概述 (一)土地一级开发的定义 (二)我国土地一级开发的起源 (三)土地一级开发综述 (四)土地一级开发模式现状 1.土地一级开发的业务特点 2. 土地一级开发的风险 3. 土地一级开发成本组成 4.土地储备金的管理 二、土地一级开发的流程 三、土地一级开发的模式 (一)政府与企业的地位 (二)企业与政府利益分配方式 四、昆明市土地一级开发综述 五、土地一级开发案例 六、土地一级开发所面临的风险

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下篇:土地一级开发收益担保的可行性
一、 担保的定义(参照我国担保法) 二、 可用于担保的种类 三、 实物资产担保与土地一级开发收益担保对比 四、 土地一级开发收益担保的案例 五、 土地一级开发收益担保的可行性 (一) 昆明市土地一级开发概况 (二) 昆明市土地一级开发收益概况 (三) 昆明市土地一级开发收益预测 (四) 一级开发收益作为担保存在的风险 土地一级开发收益担保不如直接用土地作为担保

城投一级开发与用一级开发融资 15 亿 土地一级开发收益的担保本质上类似于高速公路收费权的担保。

注: 写此文的目的有两个 (后一个更为重要) : 1. 介绍昆明土地一级开发的情况 2. 政府用土地一级开发收益作为担保的可 行性
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3. 土地一级开发收益担保最为主要的因素 是受二级市场交易的影响,因此可以从二 级市场交易的情况(价格、成交量)去反 推土地一级开发的收益情况。 4. 土地出让收入的比重(占地方财政收入的 比重)
2007 年以前,土地出让收入纳入预算外专户管理,再将扣除征 地补偿和拆迁费用以及土地开发支出等成本性支出后的余额缴入地 方国库,纳入地方政府性基金预算管理。2007 年以后,全部土地出 让收入缴入地方国库, 纳入地方政府性基金预算, “收支两条线” 实行 管理,与一般预算分开核算,专款专用。

土地一级开发流程及收益模式
一、土地一级开发的概述 (一)土地一级开发的定义 对土地一级开发的定义有很多。总体来说,土地一级开发就是政 府依据土地利用总体规划、城市总体规划,控制性详细规划和年度土 地一级开发计划,对纳入储备计划的国有存量土地、拟征用和转用的 农林土地进行统一征用、统一拆迁、补偿、安置。由一级开发单位对 城市基础设施建设和配套公共设施建设进行建设, 使一级开发范围内
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土地达到“三通一平”或“五通一平”或“七通一平”的建设条件。 之后政府根据城市发展对土地的需求或政府的土地供应计划, 以招标、 拍卖或挂牌的方式出让土地使用权。 从内涵上看, 土地一级开发就是土地储备过程中的实物收储环节, 是一个以“生地变熟地”为主要特点的过程。土地供应即是土地一级 开发与二级开发的分界点,供应之前的土地开发属一级开发,供应之 后为二级开发。

鉴于土地一级开发项目涉及的审批手续繁杂、 需要接触的审批部 门众多的情况, 房地产企业通过与政府收益分成的模式进行土地一级 开发,一个很重要的好处便是:地方政府和房地产企业可以各自发挥 自己的“比较优势”——政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征 地手续、项目验收等行政审批工作的通过,而企业则可从事建设资金 的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为 擅长的工作。 (三)土地一级开发综述 1.土地一级开发的业务特点 (1)资金需求规模大
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土地一级开发业务属于资金密集型业务, 资金需求往往少则几亿 多则达到几十亿元,相对于其他项目,土地一级开发业务对资金的需 求较高。 (2)融资难度较大 土地一级开发阶段,融资渠道单一,缺少债券、股票上市等直接 融资渠道,是融资困难的原因之一,再加上由于土地使用权不归开发 企业所有,企业不能以此进行融资抵押更加大了开发商融资的难度。 (3)产品需求稳定 土地是稀缺资源类的商品,是房地产产业链最前端的环节,随着 土地不可再生和社会经济增长、城市化发展的矛盾日益突出,土地增 值是必然的。所有以土地为对象的土地一级开发业务,以及土地这一 商品的需求相对是稳定的。 (4)土地一级开发资金链清晰 土地一级开发项目的资金筹措后,主要用于征地、拆迁、市政基 础设施建设和其它相关费用;土地一级开发完成后通过交易,取得的 出让收入用于返还土地开发成本, 产生收益部分用于投入其他基础设 施建设。 二. 土地一级开发的风险
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土地一级开发企业主要面临:融资风险、投资风险、回款风险、 政策风险。 (一)融资风险 1.融资困难 目前我国土地一级开发资金来源渠道有多种方式, 如国家和地方 政府投资、银行贷款、土地信托、BT 融资模式、BOT 模式、土地整 理基金、土地证券化以及引入民间资本等新型土地开发融资模式。 虽然土地一级开发存在上面这么多的融资方式, 但是受制于我国 金融体系发展与企业自身情况的缘故。 目前土地一级开发融资渠道单 一,缺少债券、股票等直接融资渠道,加之受国家宏观调控政策的影 响, 近两年银行对包括土地一级开发在内的房地产行业贷款处于收缩 状态,随着央行多次上调金融机构人民币贷款基准利率,加重了贷款 利息负担, 使得土地一级开发实施主体从银行获得资金支持难度越发 加大。 所以土地一级开发资金来源主要以商业银行及其它金融机构信 贷资金为主, 银行贷款一般占到土地一级开发融资总额的 70%一 85%。 以昆明市为例,2010 年 12 月份的统计数字显示,当年昆明某土 地一级开发企业承担的土地一级开发项目总投资达 130.74 亿元,其 中 91.52 亿元是银行贷款,占总量的 70%。开发企业自有资金也占有 一定的比重,相比其它渠道资金占有的比重均很小。
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2.债务期限结构存在较大的变数 债务期限结构通常是指企业的长短期借款的相对权重。 如果债务 期限结构安排不合理,会增加企业的融资风险。 《关于进一步加强房 地产信贷管理的通知》(银发【2003]121 号)文件规定土地一级开发的 贷款期限最长不得超过 2 年, 企业在贷款时为了综合考虑成本等因素, 一般贷款期限也是两年,等到土地开发完以后上市,土地出让金优先 用于偿还银行贷款。但是土地一级开发周期存在不确定性风险: 一方面;由于土地一级开发由于涉及到拆迁等问题:如土地房屋 的权属纠纷、农用地征转用审批问题等,导致土地一级开发不能按期 完成,开发周期可能会延长。土地不能及时进入储备及出让,土地出 让收益不能及时取得。 另一方面;政府组织验收后,土地出让的顺利与否会直接影响到 开发企业开发成本的回收。如果企业大量举借短期借款,但是由于各 种因素开发周期的延长, 或土地出让的不顺利; 则当短期借款到期时, 企业可能会出现无法偿还短期借款的风险, 甚至有可能被迫宣告破产。 例如; 云南城投负责开发的环湖东路 (这儿将云南城投的例子加 上去) (二)、土地一级开发企业投资风险

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土地一级开发企业的投资风险主要包括成本风险、 开发周期风险。 1.成本风险 在土地一级开发项目成本组成中, 比重最大且最难控制的是征地 拆迁成本。在征地拆迁工作中,如果前期房屋和地籍调查失实,拆迁 方案的制定不完善,都有可能会导致征地拆迁成本增加,以及在项目 开发过程中往往偏离补偿标准执行,致使成本增加,开发企业的成本 风险也相应增大。 2.开发周期风险 通常土地一级开发项目预先都有一个计划周期, 能否按照计划的 开发周期完成,是土地一级开发面临的又一投资风险。在整个土地一 级开发流程中,征地拆迁占用时间最长、最难控制周期,其次就是土 地移交标准不明造成的开发周期延长。 3.回款周期风险 土地移交入库后,土地不能进行出让交易,土地一级开发时间越 长,资金占用时间越长,资金成本越高,支付的其他管理费用(场地 看守费等)会越多,最终导致项目投资风险加大。由于各地政府土地 供应相关政策的可变和不确定因素, 使已完成开发土地迟迟不能供应,

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或土地交易流拍,开发企业不能按计划回笼土地开发资金,从而使土 地一级开发企业有蒙受损失的可能。 4.企业现金流动性不足增加了投资风险 土地一级开发对预期现金流入量的要求尤为重要, 这主要体现在 土地一级开发所投入的成本, 需要通过土地出让后的所得收入来冲抵, 或者说土地一级开发的投资, 通过被开发土地出让的土地出让金来收 回。 因此,土地不能按预期的计划进行出让,并且获得预期的收入不 确定,给土地一级开发企业带来投资的风险。对土地一级开发项目来 说,从征地拆迁到土地出让的整个过程,周期长、资金周转缓慢、回 收期长,从项目初期投资开始,直到资金回笼,少则 2--3 年时间,多 则 5 年以上,资金回收期不确定性增强,企业如果在同一时期内开展 两个以上的土地一级开发项目, 其现金流动性不足带来的投资风险就 越发增大。 例如:云南城投负责开发的环湖东路(补充完整这个例子) (三)、回款不确定风险 由于昆明市土地一级开发收益: 主要采取政府承诺保底收益加土 地出让金收益分成的模式。
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土地一级开发的收益偏差风险源自于: 土地交易市场和政府对一 级开发企业收益政策的不确定性风险。 昆明土地一级开发周期一般为 二年,贷款期限一般就是 2 年的短期贷款。由于土地供应市场的不确 定性,使得土地一级开发的实际收益与预期收益可能发生一定偏差, 从而使开发企业蒙受损失。 一方面;房地产市场的波动直接影响着土地需求和土地价格,直 接决定了被开发土地的收益和资产价值, 也使得开发企业面临回款偏 差风险。如果开发成本过高,以至于土地出让时制定的底价高于市场 需求的价格,导致土地流拍开发企业难以回收成本。 另一方面;由于政府是土地一级开发项目最主要的业主,项目收 益分配决定权在政府, 政府通过政策调整开发企业的土地一级开发收 益分配比例。因此,土地一级开发企业的回款偏差受到收益政策不确 定的影响,产生了回款风险。 (四)、政策缺失与土地供应政策变动风险 1.土地一级开发的政策、法律、法规的不完善、缺乏合理性与变 动性,给土地一级开发的实施造成了一定的阻碍。例如政府的《征地 拆迁补偿标准》和当前的实际补偿标准严重脱节,导致土地一级开发 企业在征地拆迁时, 与被拆迁人进行补偿费用的谈判时陷入被动状态。

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2.由于土地供应政策的变动,主要是指各地政府土地供应相关政 策的可变和不确定因素,己完成土地一级开发土地迟迟不能供应,使 得开发企业不能按计划回笼土地开发资金, 从而使土地一级开发企业 有蒙受损失的可能性。房地产政策风险包括国家对于房地产价格、交 易、税收等调控政策的力度加大,使得开发商在以出让方式获得土地 时,不得不考虑土地价格与预期收益之间的平衡关系,增加了土地交 易“流拍”的风险。 例如:云南城投负责开发的环湖东路(补充完整这个例子) 3.收益政策不确定风险 由于政府是土地一级开发项目最主要的业主, 项目收益分配决定 权在政府, 政府通过政策调整开发企业的土地一级开发收益分配比例。 因此,土地一级开发企业的回款偏差受到收益政策不确定的影响,产 生了回款风险。 4.企业对土地出让资金控制能力有限 由于土地收储和土地出让一般实行财政收支两条线, 由土地开发 企业支出土地收储的成本和费用, 而由地方财政向土地使用权购得者 收取土地出让金, 土地一级开发企业对开发土地出让后取得的出让金 收入没有第一支配权, 需由地方财政按土地出让收入分配政策进行分

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配,地方财政审核土地一级开发项目成本和相关费用后,核拨相关成 本费用。 但是,土地开发和出让的资金流程通常都需要一个时间段,在这 个时间段中的不确定性如:政府财政出现困难,就将土地出让收入用 于弥补财政赤字;政府为体现政府政绩,拉动地方经济,在建设资金 不足的条件下要加大对社会公共基础设施项目的投资力度, 只能将土 地出让收入挪用。 这些不确定想就使得土地一级开发企业对资金投入 后的回款没有控制权,使得企业的投资风险增加。 三、 土地一级开发成本组成 根据《土地管理法》、《土地储备管理办法》、《土地一级开发 整理管理办法》及《土地储备成本支出核算管理办法》等相关规定, 具体而言,主要包括以下几个方面: ①土地报批等各项税费,包括:上缴国家、省、市有关部门的新 增建设用地土地有偿使用费、 耕地开垦费、 耕地占用税、 征地管理费、 被征地农民社会保障基金、土地报批等相关税费; ②征地补偿费,包括:土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费、 安置补助费, 以及按征地面积 15%计算的生产生活预留安置用地的货 币补偿费等费用;

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③依法收购国有土地的收购补偿费; ④拆迁安置补偿费,包括:房屋拆迁补偿费、地上地下管线迁改 费、被拆迁居民的回迁安置或货币补偿费、搬迁费、过渡费、搬迁奖 励费等费用; ⑤土地一级开发整理项目前期费用, 包括:规划编制、 工程招标、 工程监理、土地房屋测绘评估、图件资料的测绘等费用; ⑥土地前期开发整理费用,包括:实施土地一级开发范围内片区 道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为 完善土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设的费用; ⑦银行贷款利息,包括:土地一级开发企业向金融机构融资所支 付的利息; 5.1.1.7 土地储备资金管理 政策规定土地储备资金应执行收支两条线管理,符合国家、省、 市有关预决算管理和土地储备资金财务管理以及会计核算办法的有 关规定。也就是说,土地储备资金由土地储备机构支出,土地出让收 益由土地使用权取得者将土地出让金直接缴入财政国库。 政策还提出 土地储备资金来源包括:

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①财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土 地储备机构的土地储备支出; ②财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金; ③土地储备机构向银行等金融机构融资的资金; ④其他可用于土地储备的资金; ⑤上述资金产生的利息收入。 政策对土地储备各相关主体收益也作了相应规定:土地储备机构 按照储备土地出让收入的 2%计提土地储备管理费;按照完成委托事项 直接支出总额的 3%向受土地储备机构委托实施土地储备的公司支付 管理费;按照征地费总额的 2%向征地实施单位支付征地工作经费;按 照拆迁费总额的 2%向拆迁实施单位支付拆迁工作经费。上述费用计 入土地储备支出, 采取预提支付、 审计后结算, 不得再计提其他费用。 在这样的政策情况下, 可以说从事土地一级开发的企业的收益是固定 的,风险也相当减少许多。 四、土地一级开发的流程与分工 近些年来, 由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的 不断提高,城市化进程也在加快发展,城市土地供需矛盾日益紧张。 地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展, 而地方政府和企业合
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作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责:规划手续、 一级开发立项、 征地手续、项目验收等行政审批工作,而企业则可从事:建设资金的 筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅 长的工作。在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级 开发模式。 它强调在城市规划的前提下, 首先把“生地”开发成“熟地”, 然后再进入土地市场进行交易。 目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份, 各企业介入土地一级开发的目的各不相同, 其中以房地产企业和政府 投资平台公司为主,如“云南城投”是云南省政府市政建设的投资平台, 参与土地市场一级开发主要体现政府的意志;贵阳的“中天城投”是房 地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场, 降低二级市场拿 地成本的典型代表。 土地一级开发,即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高 和市政地下基础设施配套指标等要求, 对一定区域范围内的城市国有 土地 (毛地) 或乡村集体土地 (生地) 进行统一的征地、 拆迁、 安置、 补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到 “五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再进行有偿出让或转 让的过程。可简单表述如下:策划及前期准备阶段--行政审批阶段-基本建设阶段--完工阶段

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实施流程具体如下:

(一) 前期准备与审批阶段 ⒈ 土地一级开发计划

国土局依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规 划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划,由 国土局负责。 (城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的 指导性文件。包括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交

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通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通 讯规划等。) 2. 土地一级开发实施方案 国土局或委托市、 区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发 实施方案。 3.由政府相关部门联席会议审批。 由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参 加的联审会, 通过会审, 对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、 产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 4. 土地一级开发招投标 国土局会同相关部门通过招投标方式确定土地一级开发主体 (由 政府或企业担任)。 (二)行政审批阶段 发展与改革、规划、建设、交通、园林、文物、环保、市政等部 门及市政府审批开发主体的各项申请。 (三)基本建设阶段 ⒈ 土地一级开发操作性实施方案
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土地一级开发主体根据审批的实施方案编制操作性实施方案以 指导开发中的施工。 ⒉ 土地一级开发征地与补偿 土地一级开发主体会同政府相关部门负责开发土地的征用及补 偿。 ⒊ 土地一级开发拆迁与安置 土地一级开发主体会同政府有关部门负责待开发土地原有居民 的搬迁与安置 ⒋ 土地一级开发基本建设 土地一级开发主体会同市政府部门负责开发中的基本建设。 (四) 完工阶段 ⒈ 土地一级开发竣工验收与入市交易 国土局会同相关部门对开发工作进行验收并使熟地进入二级市 场进行交易。 储备土地完成前期开发整理后,纳入土地供应计划,由土地储备 机构统一组织供地。 储备土地的供应价格, 应当根据土地面积、 用途、
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建设规模、储备支出、配套设施建设支出、市场交易参考价格等进行 评估。按照规定以招标、拍卖、挂牌方式公开交易的储备土地,交易 底价和起始价在综合考虑拟供应宗地的位置、 面积、 用途、 建设规模、 规划设计条件、政府公布的基准地价、土地储备支出、城乡基础设施 建设投资、 市场交易参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上确定。 储备土地以划拨、协议出让方式供应的,按国家、省、市对划拨、协 议出让国有土地使用权的相关规定办理。 五、土地一级开发收益模式 (一)从政府与企业地位来看 目前的土地一级开发模式包括:政府主导模式、企业主导模式以 及政府主导市场化运作模式三种模式。 全国土地一级开发采用的三种 模式不尽相同,全国土地一级开发模式呈现出三种模式并存的现象。 1.土地一级开发的政府主导模式:是指由土地储备机构作为土地 一级开发主体,实施土地一级开发的模式。土地储备机构需完成包括 编制土地储备计划、筹措资金、编制控制性规划、征地拆迁、大市政 建设、土地一级开发成本核算、土地出让底价核算以及委托土地交易 中心进行土地交易等所有开发工作。 这种模式优点在于由于政府全程 主导;这样有利于征地拆迁的实施,不足之处在于土地储备机构不具 备市场主体资格,在资金筹措方面有难度。
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2.土地一级开发的企业主导型模式:是指通过土地储备机构向企 业授权或通过招投标方式选定企业并由政府委托实施土地开发的模 式。这一模式则由企业完成包括编制土地储备计划、筹措资金、编制 控制性规划、征地拆迁、大市政建设、土地一级开发成本核算等开发 工作, 仍由土地储备机构进行土地出让底价核算以及委托土地交易中 心进行土地交易等工作。 而企业主导型模式有两种选择企业的类型: 一种类型是由土地储备中心直接授权企业进行土地一级开发, 多 数地方土地储备机构主要还是委托属于国资委管理的企业, 这种方式 可以有效节约土地开发成本; 另一种类型是通过招投标方式确定土地一级开发主体, 由土地储 备机构根据土地一级开发项目组织招投标, 招标底价包括土地储备开 发的预计总成本和利润,确定开发企业后,土地储备中心与中标开发 企业签订上地一级开发委托协议, 该类型下具体资格条件的所有企业 都享有平等的投标、中标权利。 3.土地一级开发的政府主导市场化运作模式:是指地方政府和企 业合作发挥各自的“比较优势”——政府负责:规划手续、 一级开发立项、 征地手续、项目验收等行政审批工作,而企业则从事:建设资金的筹 措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等。强调在城市
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规划的前提下,首先把“生地”开发成“熟地”,然后再进入土地市场进 行交易。昆明采取的就是这一模式。 但是不管采取何种模式, 政府主导都是土地一级开发的发展方向。 主要是由于政府为保证土地增值收益不流失, 使上地增值收益全部归 为政府所有,政府又通过收权方式,将土地一级开发权全部收归政府 土地储备机构,同时考虑到政府土地储备机构市场主体资格的问题, 在多数情况下,政府土地储备机构委托国有公司进行土地一级开发。 受土地储备机构委托参与土地一级开发的国有企业, 只能获得固定比 例的项目管理费,而不能获得土地增值收益的分成。这也就是“政府 主导”土地一级开发的模式。 (二)从企业与政府利益分配来看 土地招拍挂的潜在收益、 参与公司的目的以及与地方政府的谈判 结果等因素,是影响企业土地一级开发盈利模式的重要因素,总体而 言有固定收益模式、固定(保底)收益加分成模式、收益分成模式、 一二级联动模式等。具体如下: 1.固定收益模式 在土地二级市场不看好的情况下,部分公司为规避风险,确保稳 定的收益而采取的模式,或者是在土地二级市场十分看好的情况下, 地方政府不想让公司参与土地溢价的分成,而采取的分配模式。由于
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参与土地一级开发的企业目的绝不仅限于通过施工而获得劳务费, 因 此固定收益模式的案例较少。 固定收益模式基本形式为在协议中明确 给予参与公司“垫付的开发成本+基本收益(10%—15%)”。如华夏幸 福的土地一级开发部分,具体见后续的案例分析。 2.固定( 保底)收益加分成 土地一级开发案例中,固定收益加分成是采用最为广泛的模式, 对企业来说固定收益条款保证了企业的正常业务利润, 分成收益部分 确保企业能够参与了土地出让红利的分配。如云南城投在昆明 4.18 万亩土地一级开发案例中, 协议规定云南城投与昆明市政府对一级开 发范围内的土地出让纯收益实行 5:5 分成,若云南城投取得的收益 不足全部土地一级开发总成本的 5%时,昆明市政府将保证向公司另 行支付差价款, 以确保云南城投的收益不低于合同项下的全部土地一 级开发总成本的 5%。黑牡丹公司对常州北部新城高铁片区土地一级 开发案例中,高铁片区总面积 17.5 平方公里(26250 亩)。固定收益 部分为该地块土地前期开发总成本 10%为其工程收益。 分成部分为公 司与常州国家高新技术产业开发区管委会对该地块土地出让净收益 按照 50%:50%的比例进行分成。 3.收益分成

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通过合同约定收益分成或成立合资公司以股权的形式进行收益 分成是较为常见的两种收益分成模式,采取收益分成的模式,参与公 司面临着高收益、高风险的局面。 (1)合同直接约定收益分成条款。从分成模式的案例来看,多 数公司与政府之间直接在合同中约定了土地一级开发净收益分成的 比例,项目公司往往要占到净收益的“大头”。以中天城投为例,中天 城投下属全资子公司华润贵阳对贵阳市渔安、安井片区 9.53 平方公 里土地进行一级开发,贵阳云岩区政府承诺:用土地出让收益以及片 区城市建设配套费,支付一级开发投资成本,投资成本支付完成之后 的剩余部分,云岩区政府与华润贵阳按照 3:7 的比例进行分成。 江苏中南建设公司在儋州 4500 亩土地一级开发项目中约定土地 成片开发收益(土地出让收入扣除土地成片开发成本,成片开发成本 由双方共同审核确定),儋州市人民政府与该公司各占开发收益的 30%与 70%。 (2)通过设立合资项目公司进行收益分成 有些项目公司由企业、政府部门(或政府的投融资平台)共同出 资设立, 负责对土地的一级开发项目进行经营, 包括开发资金的融资、 参与土地运营的策划、市政配套设施的建设,以及配合政府部门进行 拆迁补偿、土地二级市场潜在受让人的招商等工作。一般来讲,企业
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会持有项目公司的大部分股权, 并能相应获得董事会的掌控权和主要 高管的提名权。 通过共同出资设立项目公司, 企业与地方政府利益的第一层捆绑 关系就建立起来了——政府作为项目公司的股东之一,有权按股权比 例享有由土地增值收益转化而来的项目公司分红。 如荣盛发展在辽宁 本溪参与的 6750 亩土地一级开发项目“本溪市沈溪新城国际健康开 发项目”,就是与地方政府下属公司以 50%:50%形式的成立合资公司 负责项目的运作。 4.创造一二级市场联动条件 借助参与土地一级开发的优势,企业在规划、土地出让的进程、 限定竞拍条件以及通过对竞拍土地溢价收益分成等形式, 在土地竞拍 的二级市场中创造不对等的竞争形势,为“独家竞拍”创造条件,降低 二级市场的拿低成本。 (1)创造有利于二级市场介入的条件 在土地一级开发项目中, 土地一级开发商事实上成为了土地设计 的一个“准规划部门”;企业可利用规划的设计和改变,来使得土地规 划对己方从事一级开发更有利, 甚至为今后的土地一二级联动打下基 础。

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在符合城市总体规划基础上, 企业往往能够参与到地方政府所进 行的概念规划设计中;同时,企业通常也能协助政府编制该区域的控 制性详细规划及各类专项规划, 这为企业获取二级开发权方面提供了 更多的先机。 因为企业用二级开发的整体思路和方案在一级开发阶段, 可以更好地从概念规划阶段就能够得到政府的认可, 并在规划条件和 各地块价值安排方面得到有效的贯彻。 土投土地一级开发项目 (一)项目概况 1.土地一级开发范围 例如由昆明市土地开发投资经营有限责任公司负责的, 五华区所 辖昆明市主城西北分区规划范围内 11.79 平方公里土地一级开发及道 路交通、绿化综合整治项目第一期位于昆明主城西北部,属昆明市五 华区政府行政范围内,距市中心直线距离约 9 公里,距巫家坝机场直 线距离约 13 公里。该项目整治范围为:北抵 206 号路、南邻海屯路、 西至西北三环、东邻昆沙路。 2.土地一级开发规模 五华区所辖昆明市主城西北分区规划范围内 11.79 平方公里土地 一级开发及道路交通、绿化综合整治项目第一期拆迁用地共分六块,
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总拆迁用地面积约 346.63 公顷(5199.45 亩), 总拆迁建(构)筑物面积约 809695 平方米,土地一级开发后,增加可出让净用地 1929000 平方 米(2893.5 亩),其中包括二类居住用地 83.95 公顷(1259.25 亩),行政 办公用地 32.98 公顷(494.7 亩),商业金融业用地 75.97 公顷(1139.55 亩);其余用地 3.78 公顷(56.7 亩),分别为公共服务设施用地和文物古 迹用地。 3.资金筹措 项目总投资 751303.23 万元, 其中项目静态投资 691198.97 万元, 动态投资(贷款利息)60104.26 万元。按项目静态投资的 30%和动态投 资(贷款利息)由受托实施土地一级开发的企业自筹,项目静态投资的 70%通过银行融资解决,测算如下: ①公司自筹项目资金 267463.95 万元; ②向银行借款 483839.28 万元。 (二)征地拆迁成本 五华区所辖昆明市主城西北分区规划范围内 11.79 平方公里上地 一级开发及道路交通、绿化综合整治项目第一期总投资估算为 751303.23 万元 1.项目平衡
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项目征地拆迁总用地面积约 5199.45 亩,可出让净用地 192.9 公 顷(2893.5 亩),其中包括二类居住用地 83.95 公顷(1259.25 亩),行政 办公用地 32.98 公顷(494.7 亩),商业金融业用地 75.97 公顷(1139.55 亩)。项目亩均综合成本为 144.5 万元/亩。 项目盈亏平衡点(不含土地出让金)=项目综合整治总投资*可出让 净用地面积=751303.23 万元/2893.5 亩=259.65 万元/亩 2.地价评估 根据规划设计单位编制的项目指标, 整治完成后该片区环境将得 到整体提升, 原有的区位优势与整治完成后土地利用率的提高, 道路、 绿化和公建设施的配套完善,配合城市建设的发展趋势,随着人们群 众生活水平的不断提高, 对改善生活环境和投资渠道多元化的迫切需 要等多种因素影响, 预计整治完成后的土地出让价格将随其附加价值 的增加而增加。按照容积率为 3 测算,楼地面价为 1499.93 元/平方 米,属市场可接受范围,若适当提高供地容积率,则有更大的供地收 益。 3.项目收益 根据昆明市土地出让政策, 该区域土地交易符合我市房地产开发 用地土地出让最低价“五四三二一”的政策,属 300 万/亩的区域。 据此推算,本次项目直接经济收益为 116746.77 万元。
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(三)项目实际支出 1.项目直接支出 本项目一期总开发土地面积 5412 亩,开发后可出让净用地面积 2925 亩,直接费用总支出 782432.75 万元。 2.项目间接支出 总用地面积 1420639 亩,净用地面积 7931.28 亩,间接支出合计 1485994 万元, 其中:道路交通设施建设费用 1402438 万元、 市政公用 设施、 水利建设费用 27390 万元、 绿地景观设施建设费用 51207 万元、 保障性用房用地出让价低于直接成本部分在片区间接费里分摊 14505 万元。最终净用地间接费用支出 189 万元/亩。 3.成本组成及收益 本项目成本组成中, 直接支出费用为土地一级开发实施主体直接 支出,间接支出为政府其他主体投入在城市基础设施建设的费用。在 进行土地出让价格组价时,两项费用均应包含在土地出让底价中,则 出让价应不低于 456 万元/亩。 按最近两年项目周边土地成交价格, 评估开发完成可出让净用地 的出让价为 643 万元/亩,仍按容积率 3 测算,楼面地价 3215 元/平 方米,近期项目房价约 9000 元/平方米,考虑建安成本后,土地二级
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市场开发仍有收益。 (四)一级开发项目回款情况 现在大多数的企业之所以热衷于土地的一级开发, 那就有利于在 一级开发完成后土地招拍挂市场更容易的拿地。 在土地一级开发项目 中,土地一级开发商事实上成为了土地设计的一个“准规划部门”;企 业可利用规划的设计和改变, 来使得土地规划对己方从事一级开发更 有利,甚至为今后的土地一二级联动打下基础。 在符合城市总体规划基础上, 企业往往能够参与到地方政府所进 行的概念规划设计中;同时,企业通常也能协助政府编制该区域的控 制性详细规划及各类专项规划, 这为企业获取二级开发权方面提供了 更多的先机。 因为企业用二级开发的整体思路和方案在一级开发阶段, 可以更好地从概念规划阶段就能够得到政府的认可, 并在规划条件和 各地块价值安排方面得到有效的贯彻。 并且许多城市在一级开发完成 后直接在招拍挂阶段, 通过低价的方式给与一级开发商土地补偿一级 开发商。有趣的是例如“土投”负责的五华区西北分区土地的开发就 是如此, 上次我在做土地税务筹划方案的时候统计到土投通过招拍挂 的方式购买了五华区西北分区的土地。具体信息如下: 土投公司竞得五华区分区土地情况: 单位:万元

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区域

用途 商业金融

面积/亩 471 86 578 1135

价值 18171 3352 22572 44095

万元/亩 38.5 38.9 39 均价:38.8

五华区西北分区

文化娱乐 二类居住

总计

从上表可以看出拿地的价格是相当的低只有 38.8 万/亩, 一方面; 价格太低,另一方面;不同用途的土地价格居然相差不大。土投竟得 的土地涉及商业金融、文化娱乐与居住用地,而这三类地的价格居然 相差不大这是相当不合理的, 这些地块的价格初步估计至少在 300 万 /亩 (因为与他相距不远的普吉路的土地拍卖公式中起价为 329 万/亩) 。 根据 “昆明市人民政府关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的 通知(2012-2-17)”明确排除了昆明市属国资外的任何企业的一级开发。 即:通知下发前已配置给市级国有投资公司的土地,继续由原国有投 资公司负责一级开发。即:市级土地储备机构已与市级国有投资公司 签订土地一级开发整理委托合同的项目, 继续由相关国有投资公司完 成对应项目的土地一级开发整理; 已批准配置给市级各国有投资公司 但尚未签订土地一级开发整理委托合同的项目, 由市级土地储备机构 尽快与市级国有投资公司签订土地一级开发整理委托合同。 市级国有 投资公司参与的土地一级开发整理项目, 必须按照市级土地储备机构 的委托内容和标准实施。即:明确排除了昆明市属国资外的任何企业
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的一级开发。 《通知》 将昆明市区 6 个区域一级开发分别给了 8 家昆明市属国 有企业。其中五华区:由市土地开发投资经营有限责任公司和产业开 发投资有限责任公司负责组织实施;2011 年 6 月,昆明 181 块土地 拍卖, “卖出”的土地基本上完全吻合《通知》具体地块的划分。 (2)直接设定限制性条件 在一些土地一级开发的案例中, 企业可与政府协商确定项目土地 入市交易价格,并与政府协商确定土地交易条件和交易方式。通过对 土地出让规模、推出时间、出让土地的限制性条件以及交易底价等因 素施加影响,企业可在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权。 5.华夏幸福 “园区+地产”的商业模式 华夏幸福形成的“工业园区+房地产开发”的模式,其商业模式的 是: 与政府签约, 垄断片区一级开发, 进行土地整理与配套设施建设, 政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本; 其二是代 政府招商引资发展产业,并为园区提供服务;其三是利用一级开发优 势低价获取大片房地产开发用地;其四,通过住宅销售回笼资金并为 政府提供 GDP 和税收;如此模式下,华夏幸福最终可在一级开发、 园区经营、房地产销售及政府返还等多方面实现收益。其与政府签订 协议收益条款如下:
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⑴就基础设施建设、公共设施建设项目,甲方应向乙方支付建设 用费,具体包括建设成本和建设利润两部分,建设利润按建设项目的 总投资额的 15%计算。 ⑵就土地整理投资,甲方应向乙方支付土地整理费用,具体包括 土地整理成本和土地整理收益两部分, 土地整理收益按土地整理成本 的 15%计算。 ⑶就产业发展服务,甲方应向乙方支付产业发展服务费用。当年 产业发展服务费的总额按照委托区域内当年入园项目新增固定资产 投资额的 45%计算。 ⑷规划设计、咨询等服务费由双方按照成本费用的 110%计算。 ⑸物业管理、 公共项目维护及公用事务服务等按照国家定价执行; 无国家定价,按照政府指导价或甲方审计的市场价确定。 六、昆明市土地一级开发综述 (一)国有投资公司参与土地一级开发 根据 “昆明市人民政府关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的 通知(2012-2-17)” 市级国有投资公司组织实施的土地一级开发整理 项目,统一按照审计所确定的总投资额的 16%给予投资回报,并计入 土地收储成本。
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通知下发前已配置给市级国有投资公司的土地, 继续由原国有投 资公司负责一级开发。即:市级土地储备机构已与市级国有投资公司 签订土地一级开发整理委托合同的项目, 继续由相关国有投资公司完 成对应项目的土地一级开发整理; 已批准配置给市级各国有投资公司 但尚未签订土地一级开发整理委托合同的项目, 由市级土地储备机构 尽快与市级国有投资公司签订土地一级开发整理委托合同。 市级国有 投资公司参与的土地一级开发整理项目, 必须按照市级土地储备机构 的委托内容和标准实施。即:明确排除了昆明市属国资外的任何企业 的一级开发。 昆明市市级国有公司在相关行政区域实施土地一级开发整理的 具体范围划分如下: 1.五华区:由市土地开发投资经营有限责任公司和产业开发投资 有限责任公司负责组织实施; 2.盘龙区:由市交通投资有限责任公司和产业开发投资有限责任 公司负责组织实施; 3.西山区:由市土地开发投资经营有限责任公司、市交通投资有 限责任公司、 市轨道交通有限公司和昆明滇池投资有限责任公司负责 组织实施;

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4.官渡区:由市交通投资有限责任公司、昆明滇池投资有限责任 公司和市轨道交通有限公司负责组织实施; 5.呈贡县:由新都投资有限公司和昆明新农投资有限公司负责组 织实施; 6.晋宁县:由昆明滇池投资有限责任公司、市城建投资开发有限 责任公司和市土地开发投资经营有限责任公司与属地人民政府负责 组织实施。 7.2009 年第五次规委会会议纪要配置给市轨道交通有限公司的 九块土地,市轨道交通有限公司享有优先开发权。 8.轨道交通沿线站点、站口经规划认定的四至范围内的土地,按 地铁出站口上盖物业规划统一交由轨道交通有限公司进行开发。 (二)社会资金参与土地一级开发 自从 “昆明市人民政府关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的 通知(2012-2-17)”发布后昆明市土地一级开发主要以市级国有投资公 司为主,由负责土地一级开发整理项目的国有投资公司,采取公开招 标、邀请投标或竞争性谈判等方式选择和确定社会投资人。社会投资 人中标以后,采取与市级国有投资公司、县级地方人民政府协商确定

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成立合资公司、 项目公司或者以独资公司形式投入资金参与土地一级 开发整理项目。 土地一级开发整理项目开发周期原则上不超过 2 年。 社会投资 人参与土地一级开发整理项目投入的资金, 其资金成本参照银行同期 贷款基准利率据实计入成本,但不计入投资回报的计算基数。 社会 投资人参与土地整理、征地、拆迁、安置、基础设施配套工程建设, 其投入资金依照下述公式协商确定项目投资回报率。 项目投资回报率 = 8% × ( 1 + ------ ) (5.1.2 昆明土地一级开发相关政策 5.1.2.1 昆明实行土地一级开发全覆盖 2010 年 7 月印发的昆政发〔201 田 68 号《关于推进土地一级开 发整理全覆盖工作的通知》中明确提出“实行政府主导、市场化运作 机制。 1.市政府统筹管理土地一级开发整理项目, 2.各县(市)区政府具体组织土地一级开发整理项目的用地报批、 征地、拆迁、安置等工作,

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3.市县两级国有投资公司全面负责组织实施全市范围内的土地 一级开发整理项目。按照‘成本债务全覆盖’原则,将土地开发的直 接成本、 间接成本和该土地上应分摊的政府投资项目融资本息全额计 入土地收储成本。 4.允许市级国有投资公司和县级地方人民政府按照市场化方式 引入社会资金参与相关土地一级开发整理项目。 土地一级开发整理项 目的收入分配,按照市政府的有关规定执行。涉及‘城中村’改造的 土地一级开发整理项目的收入分配, 按市委、 市政府下发的 ‘城中村’ 改造的相关文件执行。 5.市级国有投资公司组织实施的土地一级开发整理项目,统一按 照审计所确定的总投资额的 16%给予投资回报, 并计入土地收储成本。 市、 县两级联合组织实施的土地一级开发整理项目, ‘覆盖成本、 按照 协议分成’的原则处理,即土地的供应起价要覆盖土地开发成本,项 目收入分配由市、县两级政府及国有投资公司协商确定。”从这个规 定可以看出昆明的土地一级开发模式由政府主导、市场化运作、市场 运作和政府主导多种模式并存的局面,统一为政府主导、市场化运作 模式。 5.1.2.2 进一步明确土地一级开发完成标准

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2010 年 8 月印发的昆政发〔2010)74 号《昆明市土地一级开发整 理管理办法》文中明确全市土地一级开发整理坚持政府主导、市场运 作的原则。市级土地储备机构可以委托市级国有投资公司、四区一县 人民政府,以及经市政府批准、符合条件的其他单位进行土地一级开 发整理的具体实施。 四区一县以外的 9 个县区政府可以委托该县区国 有投资公司、市级国有投资公司,以及经该县区政府批准、符合条件 的其他单位进行土地一级开发整理的具体实施。 5.1.2.3 明确社会资金参与土地一级开发项目 与昆政发(201 创 68 号同时印发的昆政发(2010)69 号《昆明市社 会资金参与土地一级开发整理项目的办法》是为鼓励、引导和规范社 会资金参与昆明市土地一级开发整理工作,根据国务院《关于鼓励和 引导民间投资健康发展的若干意见》(国发(201 创 13 号)等有关文件 精神制定的。文件中指出 1.除昆明市财政性投资以外的社会资金,包括国有或国有控股企 业的资金,集体企业、股份合作、联营企业、有限责任公司、股份有 限公司、私营企业、个体工商户、自然人等社会主体的资金,外商企 业资金以及基金、信托等各种形式的资金,可以参与市人民政府授权 市级国有投资公司或县级地方人民政府进行土地一级开发整理过程 中一定区域内土地的征地、拆迁、安置,实施道路、供水、供电、供

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气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等市政基础设施配套建设工 作,使该区域内土地具备供应条件。 2.社会资金参与土地一级开发整理工作的其投资回报按其投入 资金依照下述公式一协商确定项目投资回报率, 具体由市级国有投资 公司根据金融形势、 社会资金成本水平及具体付款期限与社会投资人 商谈后报政府决定。 3.土地一级开发整理项目开发周期原则上不超过 2 年。社会投资 人参与土地一级开发整理项目投入的资金, 其资金成本参照银行同期 贷款基准利率据实计入成本,但不计入投资回报的计算基数。” 征地拆迁资金量公式:项目投资回报率=8%*(l+征地拆迁资金量/ 建设工程资金量 考虑到社会资金的投资保障和退出,文件中还规定“社会投资人 参与土地一级开发整理项目的资金,由市、县人民政府有权部门出具 相关文件, 可以采取应收账款质押等方式优先偿还投资人相应的投资 及回报。 因合作的社会投资人单方面退出后造成合作项目无法开展的, 市级国有投资公司和县级人民政府有权无条件、 无偿接管项目并继续 完成该项目。” 5.1.2.4 明确土地一级开发支出和收益核算办法

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参与土地一级开发项目的各个主体的收益具体为: 土地储备管理费, 由土地储备机构按照经审计认定的其他直接和 间接支出总额的 2%预提计入土地储备支出,土地供应后按照土地出 让收入的 2%计提; 按照完成委托事项直接支出总额的 3%向受土地储备机构委托实 施土地储备的单位支付管理费; 按照征地费总额的 2%向征地实施单位支付征地工作经费;按照拆 迁费总额的 2%向拆迁实施单位支付拆迁工作经费; 市级国有投资公司组织实施的土地一级开发整理项目,依据《昆 明市人民政府关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的通知》(昆政 发〔201 田 68 号),统一按照审计所确定的总投资额的 16%给予投资 回报。市级土地出让收入中的土地储备支出,在土地出让收入缴入国 库后 5 个工作日内,由市财政局直接拨付市级土地储备机构。〕

八、土地一级开发收益担保所面临的风险 土地前期开发资金在全部土地出让收入中占很大的比例。 土地价格影响因素:
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1.土地用途与区域 一般而言商业获利最多,因此商业用地出让 价格最高,其次为住宅及工业用地。 2.市场需求 按照中国土地国有、政府控制供给的国情,随着经 济的进一步发展长期来看土地价格必定呈上涨的趋势, 再加上随着经 济的发展人口的逐步增加,对土地的需求总是逐步增加的, (土地本 身供给有限,弹性较小)但是短期内由于国家宏观调控与房地产业兴 旺的程度会出现波动。 3.预期收益 在中国主要是受国家宏观调控政策的影响,因为中 国由于人口众多对房地产的刚性需求较严重, 再加上社会的闲散资金 较多炒房较为严重对房地产需求较大。 因此国家对房地产业的政策只 要不出现较大的更本性的变化短期内, 不会影响房地产商的预期收益, 进而影响土地出让价格。 4.宏观调控 这个角度在前面已经提到一些了,主要就在于房地 产业在经济中的地位(短期内难以出现较大的变动)与国家对房地产 业的态度(是基于房地产业在经济中地位这一现实的),可预见的在 将来如果产业升级完成的较好房地产业所起的作用较小时, 国家才有 能力,才敢于对其下手。 土地出让金属于地方预算外收入,缴入地方国库

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